Bourges n'est pas en zone tendue : ce que ça change
Bourges ne figure pas parmi les communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce non-classement a des effets réels — mais il ne veut pas dire « sans règle » :
- Depuis la loi du 19 novembre 2024, toute commune, tendue ou non, peut soumettre le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable par simple délibération.
- Depuis le 20 mai 2026, toute commune peut aussi abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- En revanche, la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (5 à 60 %) reste réservée aux communes en zone tendue : elle ne peut pas s'appliquer ici.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous n'avons pas vérifié Bourges individuellement. Le plafond de 120 jours indiqué ci-dessus est celui du droit commun. Depuis le 20 mai 2026, toute commune — en zone tendue ou non — peut l'abaisser à 90 jours par délibération motivée, et ces décisions ne figurent dans aucun registre national. Demandez à la mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Nous n'avons pas vérifié le régime de changement d'usage de Bourges. Depuis la loi du 19 novembre 2024, toute commune — en zone tendue ou non — peut soumettre la location en meublé de tourisme à autorisation préalable par simple délibération, et rien ne le publie à l'échelle nationale : cela se lit dans ses délibérations, une par une. Vannes, hors zone tendue elle aussi, l'exige depuis juillet 2024. N'en déduisez pas qu'aucune autorisation n'est exigée à Bourges : posez la question à la mairie avant de vous engager.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
La majoration de la THRS (art. 1407 ter du CGI) est réservée aux communes classées en zone tendue : Bourges, qui n'en fait pas partie, ne peut pas la voter. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique au taux normal.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗