Les cinq tranches
Ce que ce chiffre dit, et ce qu'il ne dit pas
La médiane des 3 689 communes classées est de 17,6 %, et l'écart entre les deux moitiés du zonage est le fait marquant du relevé : les communes classées « touristiques et tendues » sont à 34,1 % de médiane, les autres communes tendues à 1,8 %. C'est la mesure la plus nette de ce qui sépare un marché de villégiature d'un marché de résidents.
Une part élevée n'annonce pas une régulation. Les vingt-quatre communes qui ont abaissé le plafond de la résidence principale à 90 jours ont une part médiane de 5,9 %, très en dessous du zonage : ce sont d'abord de grandes villes, où la pression porte sur le locatif à l'année et non sur les volets fermés. Arcachon, à 61,9 %, est l'exception. La liste des communes à 90 jours se lit donc séparément de celle-ci.
Elle a en revanche un effet de droit. L'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, créé par la loi Le Meur, permet au plan local d'urbanisme de délimiter des secteurs où toute construction nouvelle de logement est à usage exclusif de résidence principale — et où ces logements ne peuvent pas être loués en meublé de tourisme, hors location temporaire de la résidence principale. Cette délimitation est ouverte, notamment, lorsque « les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d'immeubles à usage d'habitation ». Attention au dénominateur : le seuil se mesure en immeubles, le recensement compte des logements. Les 1 727 communes des trois tranches hautes sont donc celles où la question se pose, pas celles où le seuil est nécessairement franchi — et le seuil n'ouvre qu'une faculté, encore faut-il que le PLU ait délimité un secteur.