Combien vous coûte la revente de votre LMNP ?
(Par Maître Dimitri Bougeard & son IA)
Depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits en location meublée minorent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value — y compris ceux d’avant 2025. Entrez vos chiffres : impôt dû, produit net, poids exact de cette réintégration, et l’année où l’abattement pour durée de détention reprend le dessus. Règles 2026 arrêtées au 21 juin 2026.
Votre situation
Quatre réponses, parce que trois régimes voisins ne se calculent pas du tout comme celui-ci — et qu’un chiffre juste pour quelqu’un d’autre est pire qu’aucun chiffre.
1. La vente
Le prix retenu est celui de l’acte, diminué des seuls frais que vous supportez : commission d’agence à votre charge, diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque.
Un meublé se vend meublé. La valeur du mobilier, si elle est justifiée par un inventaire chiffré, sort du prix de cession immobilier — laissez à 0 si l’acte ne la distingue pas.
Uniquement ceux que vous payez. Une commission d’agence mise à la charge de l’acquéreur ne se déduit pas ici.
2. L’achat, et ce qui majore son prix
Deux forfaits vous sont ouverts sans justificatif. Ils sont souvent plus favorables que les frais réels : le simulateur applique celui que vous choisissez, à vous de comparer les deux.
C’est elle qui commande l’abattement : rien avant la 6ᵉ année, exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, exonération totale à 30 ans.
3. Vos amortissements de loueur en meublé
Pour toute cession postérieure, les amortissements déduits de votre résultat BIC viennent minorer le prix d’acquisition — y compris ceux pratiqués avant 2025. C’est ce que change l’article 84 de la loi de finances pour 2025, et c’est ce que ce simulateur chiffre.
Le cumul, sur toute la période de location, des amortissements réellement déduits du résultat : bâti, mobilier, frais d’acquisition amortis. On les lit sur les liasses 2031/2033.
À remplir seulement si l’amortissement a commencé après l’acquisition : un neuf acheté en VEFA et livré deux ans plus tard, des travaux avant la première location, une résidence principale devenue meublée. Sans cette précision, le rythme annuel est déduit de votre durée de détention, donc sous-estimé — et avec lui l’impôt des années à venir. Le total déclaré ci-contre, lui, reste retenu tel quel : ce champ ne sert qu’à la courbe « quand vendre ? ».
Champ inactif hors travaux réels : la déduction ne joue que si les travaux sont eux-mêmes retenus en majoration du prix. Sous le forfait de 15 %, elle est ignorée par prudence.
4. L’hypothèse de la projection (facultatif)
Laissez vide et le simulateur déduit le taux de vos propres chiffres : celui qui, appliqué chaque année, mène du prix payé au prix que vous espérez. Renseignez-le pour tester une autre hypothèse — un marché qui stagne, un marché qui baisse. Il ne sert qu’à la courbe « quand vendre ? », jamais au calcul de votre impôt. Bornes du modèle : de -20 % à 30 % par an.
Vérifiez votre simulation
- Détention
- En direct — Résidence fiscale en France
- Vente
- 350 000 € —
- Mobilier et frais de cession
- 0 € et 15 000 €
- Achat
- 200 000 € —
- Frais et travaux
- Forfait de 7,5 % du prix d’achat : 15 000 € ; Forfait de 15 % du prix d’achat — sous réserve des conditions de durée de détention et de déduction antérieure
- LMNP au réel
- Oui — 45 000 € d’amortissements, dont 0 € sur les travaux
- Projection annuelle
- Déduite des prix saisis
Gratuit. Votre résultat — impôt dû, produit net, poids de la réintégration des amortissements et courbe des trente années — vous est envoyé par email, et s’affiche ici dans la foulée.
Le barème des abattements pour durée de détention
Article 150 VC du CGI. Aucun abattement pendant les cinq premières années ; 6 % par an sur l’impôt sur le revenu de la 6ᵉ à la 21ᵉ, puis exonération à 22 ans ; 1,65 % par an sur les prélèvements sociaux de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ, puis exonération totale.
| Détention | Abattement IR | Abattement PS | Reste imposable (IR / PS) |
|---|---|---|---|
| 1 ans | 0 % | 0 % | 100 % / 100 % |
| 2 ans | 0 % | 0 % | 100 % / 100 % |
| 3 ans | 0 % | 0 % | 100 % / 100 % |
| 4 ans | 0 % | 0 % | 100 % / 100 % |
| 5 ans | 0 % | 0 % | 100 % / 100 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 94 % / 98,35 % |
| 7 ans | 12 % | 3,3 % | 88 % / 96,7 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % | 82 % / 95,05 % |
| 9 ans | 24 % | 6,6 % | 76 % / 93,4 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 70 % / 91,75 % |
| 11 ans | 36 % | 9,9 % | 64 % / 90,1 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % | 58 % / 88,45 % |
| 13 ans | 48 % | 13,2 % | 52 % / 86,8 % |
| 14 ans | 54 % | 14,85 % | 46 % / 85,15 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | 40 % / 83,5 % |
| 16 ans | 66 % | 18,15 % | 34 % / 81,85 % |
| 17 ans | 72 % | 19,8 % | 28 % / 80,2 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % | 22 % / 78,55 % |
| 19 ans | 84 % | 23,1 % | 16 % / 76,9 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 10 % / 75,25 % |
| 21 ans | 96 % | 26,4 % | 4 % / 73,6 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 0 % / 72 % |
| 23 ans | 100 % | 37 % | 0 % / 63 % |
| 24 ans | 100 % | 46 % | 0 % / 54 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % | 0 % / 45 % |
| 26 ans | 100 % | 64 % | 0 % / 36 % |
| 27 ans | 100 % | 73 % | 0 % / 27 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % | 0 % / 18 % |
| 29 ans | 100 % | 91 % | 0 % / 9 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % / 0 % |
Le barème de la surtaxe sur les plus-values élevées
Article 1609 nonies G du CGI. Elle s’applique dès que la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, et le taux porte sur la totalité de cette plus-value, pas sur la seule fraction qui excède le seuil. Le lissage atténue l’effet de seuil à chaque entrée de tranche.
| Tranche | Taux | Mode de calcul |
|---|---|---|
| Jusqu’à 50 000 € | 0 % | Aucune surtaxe. |
| 50 001 € à 60 000 € | 2 % | Taux lissé : 2 % × PV − 1/20 × (60 000 € − PV). |
| 60 001 € à 100 000 € | 2 % | Taux plein, sur la totalité de la plus-value nette. |
| 100 001 € à 110 000 € | 3 % | Taux lissé : 3 % × PV − 1/10 × (110 000 € − PV). |
| 110 001 € à 150 000 € | 3 % | Taux plein, sur la totalité de la plus-value nette. |
| 150 001 € à 160 000 € | 4 % | Taux lissé : 4 % × PV − 3/20 × (160 000 € − PV). |
| 160 001 € à 200 000 € | 4 % | Taux plein, sur la totalité de la plus-value nette. |
| 200 001 € à 210 000 € | 5 % | Taux lissé : 5 % × PV − 1/5 × (210 000 € − PV). |
| 210 001 € à 250 000 € | 5 % | Taux plein, sur la totalité de la plus-value nette. |
| 250 001 € à 260 000 € | 6 % | Taux lissé : 6 % × PV − 1/4 × (260 000 € − PV). |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % | Taux maximum, sur la totalité de la plus-value nette. |