Ce que le classement d’Ajaccio change
Ajaccio figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Ajaccio le 3 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Ajaccio soumet à autorisation de changement d'usage la location en meublé de tourisme de tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur — dès la première nuitée — sur tout le territoire communal, depuis le 30 avril 2025 : autorisation personnelle et incessible, sans aucune compensation (« Aucune compensation n'est exigée dans le cadre du présent règlement », article 3.8), couplée au numéro d'enregistrement délivré par le même téléservice (délibération n° 2025/007 du 13 février 2025). Régime applicable depuis le 1er mai 2025.
- En nom propre : Autorisation délivrée à titre personnel, incessible, qui cesse définitivement avec la cessation d'activité de loueur (article 4 du règlement annexé). Résidence secondaire soumise dès la première nuitée ; résidence principale à partir du cent-vingt-et-unième jour de location par an. Exclusions : logements indécents, conventionnés, HLM, logements défiscalisés sauf remboursement au prorata (article 3.6) ; exigence de décence énergétique (article 3.5) — le dossier de démarche exige un DPE classé A à E. Les loueurs déjà en activité à l'entrée en vigueur ont été exceptionnellement autorisés, à charge de renouveler leur demande (article 3.2). Si le dossier est complet, récépissé et numéro sont délivrés immédiatement.
- En société : Même régime : le règlement vise les meublés « gérés par des personnes physiques ou morales ».
- Nombre d'autorisations : Aucun quota et aucune compensation. Le règlement délibéré ne fixe aucune durée chiffrée d'autorisation — c'est le document officiel de démarches de la ville et de l'agglomération qui affiche « une durée de 1 an renouvelable » : distinction à connaître avant de déposer.
- Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement instauré par la même délibération, applicable après le 30 avril 2025 (téléservice ouvert le 5 mai 2025) : dépôt sur le portail 3D Ouest du Pays Ajaccien, numéro attribué automatiquement à chaque logement déclaré, mention obligatoire sur les annonces et les contrats.
Acte lu à la source :
Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Délibération et règlement annexé (sept pages) téléchargés et lus en entier le 03/08/2026 au registre Zeendoc de la ville — les PDF y sont servis sous des URL de session éphémères, l'accès public pérenne est le portail lui-même (recherche « meublé » ou « changement d'usage »), d'où l'URL d'acte portée. Acte préparatoire : délibération n° 2021/083 du 26 avril 2021 (engagement du processus d'encadrement, 43 pour, 1 contre). Pièges consignés : le visa de la délibération cite une « loi n° 2023-676 du 27 juillet 2024 » pour la loi Le Meur — le bon numéro est 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; trois dates circulent pour l'entrée en vigueur (« après le 30 avril » dans l'acte, 1er mai dans le communiqué, 5 mai pour l'ouverture du téléservice) ; et la durée d'un an renouvelable ne figure que dans la communication, pas dans le règlement. L'agglomération héberge le portail et communique, mais l'acte est communal. Signal connexe : la délibération 2026-126 du 23 juillet 2026 organise des cessions immobilières communales sous condition de maintien en habitation principale — politique de maintien d'usage, hors L. 631-7.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Ajaccio applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Ajaccio est de 37,91 % à l'exercice 2025, dont 30,65 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 50 % des 3 689 communes en zone tendue — Ajaccio est dans la moyenne des communes. La médiane des 69 communes de 50 000 à 99 999 habitants du référentiel est de 40,58 %.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.