Location courte durée à Bastia : la réglementation

Ce que le classement de Bastia change

Bastia figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Bastia le 3 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Bastia soumet à autorisation de changement d'usage la location en meublé de tourisme de tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur, sous un régime différencié : autorisation temporaire personnelle de trois ans, sans compensation, pour les personnes physiques sur tout le territoire — mais, dans le « périmètre renforcé » (OPAH, boulevard Paoli, rue César Campinchi, Cardo, Toga, Bastia Sud), compensation réelle dès le premier mètre carré pour les personnes morales, pour les personnes physiques propriétaires depuis moins de cinq ans, et au-delà d'une autorisation par foyer fiscal. Régime en vigueur depuis le 1er octobre 2023 (compensation depuis le 1er mars 2024), durci en 2024 puis le 13 novembre 2025. Régime applicable depuis le 1er octobre 2023.

En nom propre : Autorisation temporaire personnelle « pour une durée de trois ans reconductible sur demande expresse » — la reconduction se demande au moins deux mois avant l'expiration, toute demande hors délai est rejetée (article 7 du règlement en vigueur). Dans le périmètre renforcé : une seule autorisation (un seul logement) par foyer fiscal, et le bien doit être détenu depuis au moins cinq ans — « toute demande déposée par un propriétaire depuis moins de cinq ans, sera soumise à compensation » (exceptions : bien déjà autorisé hors cession, succession). Instruction : deux mois sur dossier complet, « à défaut de réponse dans le délai précité la demande est réputée acceptée ».
En société : Compensation obligatoire dès le premier mètre carré (« SCI et SARL de famille » comprises) : le régime temporaire est réservé aux personnes physiques — en cas de démembrement ou d'indivision, aucune part ne doit être détenue par une personne morale.
Nombre d'autorisations : Pas de quota chiffré — évoqués depuis 2023, ils restent « en cours d'analyse » et n'ont jamais été adoptés. Compensation (articles 8-9) : uniquement dans le périmètre renforcé, locaux de surface, typologie et qualité équivalentes ou supérieures dans le même périmètre, rez-de-chaussée exclus sauf immeubles sur cour et, depuis le 13 novembre 2025, sauf zone UA du PLU (Citadelle et rues adjacentes) après autorisations d'urbanisme ; sont admis en compensation les meublés de tourisme existants et les biens vacants depuis deux ans au moins ; l'autorisation compensée est définitive, attachée au local, cessible avec le bien ; caducité après trois ans sans mise en location. L'achat de titres de commercialité auprès de sociétés n'est plus admis depuis le 13 novembre 2025.
Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire dès la première nuitée depuis le 1er octobre 2023 (délibération n° 2023/JUIN/01/02 du 1er juin 2023), via declaloc.fr — téléservice acquis et géré par la communauté d'agglomération ; amende de 5 000 € à défaut.

Actes lus à la source :

Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Délibérations de 2023 (changement d'usage et enregistrement), révision du 18 juillet 2024 (prolongation d'un à trois ans, compensation par logements vacants de deux ans, extension du périmètre renforcé) et règlement en vigueur (v3, douze pages) téléchargés et lus en entier le 03/08/2026, URL publiques testées sans cookie. La délibération du 13 novembre 2025 elle-même est introuvable en ligne (page d'affichage légal vide, PDF absents) : son contenu est établi par la FAQ officielle de la ville et par le règlement v3 qu'elle porte — à raccrocher quand elle paraîtra. Bastia s'est déclarée « ville pilote » avant extension au territoire communautaire (délibération CAB du 25 juillet 2022 visée). Bilan officiel du 10 juillet 2026 : 233 logements remis en location annuelle ; près de 70 % des meublés concentrés dans le périmètre renforcé. Pièges : la FAQ date la révision de 2024 au 23 juillet (la séance est du 18) ; les PDF bastiais ne portent pas de tampon d'AR préfectoral (signature électronique seule) ; ne pas recenser les quotas comme en vigueur ; une fiche mentionnant encore la commercialité serait périmée.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Bastia applique une majoration de la THRS de 50 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Bastia est de 39,5 % à l'exercice 2025, dont 36,58 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 56 % des 3 689 communes en zone tendue — Bastia est dans la moyenne des communes. La médiane des 238 communes de 20 000 à 49 999 habitants du référentiel est de 42,07 %.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.