Location courte durée à Bonifacio : la réglementation

Ce que le classement de Bonifacio change

Bonifacio figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Bonifacio le 3 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Bonifacio soumet à autorisation temporaire de changement d'usage la location en meublé de tourisme de tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur — dès la première nuitée — sur tout le territoire communal, depuis le 31 mars 2025 : autorisation de deux ans, nominative et incessible, sans aucune compensation, ouverte aux personnes physiques et morales (délibération n° 06.08 du 17 décembre 2024, unanimité). Régime applicable depuis le 31 mars 2025.

En nom propre : Autorisation accordée pour deux ans ; « toute reconduction devra faire l'objet d'une nouvelle demande. Ces autorisations sont temporaires et nominatives, attachées à la personne, elles sont donc incessibles » et intransférables à d'autres biens (article 5.2 du règlement). Résidence secondaire soumise dès la première nuitée ; résidence principale à partir du cent-vingt-et-unième jour. Instruction : deux mois sur dossier complet, « en l'absence de réponse passé ce délai, l'autorisation est réputée favorable » (article 6.3).
En société : Le règlement s'applique « aux propriétaires, personnes physiques ou morales » (article 5.1) — même régime de deux ans. La rédaction porte une tension interne : l'article 3 fonde le régime « au bénéfice des personnes physiques » quand l'article 5 l'ouvre aux deux — l'acte et sa synthèse tranchent pour les deux.
Nombre d'autorisations : Aucun quota et aucune compensation dans tout le règlement. Motifs chiffrés de l'acte : 579 meublés déclarés contre 904 commercialisables selon AirDNA ; 1 907 résidences secondaires, 55 % de l'habitat bonifacien ; 98 logements seulement en vacance de longue durée.
Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire dès la première nuitée, résidence principale comprise, à compter du 31 mars 2025 (délibération n° 06.09 du même jour, unanimité, AR préfecture du 30 décembre 2024) ; téléservice sur le minisite DéclaLoc' de la commune, en ligne depuis le 10 mars 2025 — les annonces sans numéro sont supprimées depuis le 1er avril 2025.

Actes lus à la source :

Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Délibérations scannées lues en image page à page et règlement lu en entier le 03/08/2026 ; les URL portées sont le miroir stable du minisite DéclaLoc' de la commune — le site municipal bonifacio-mairie.fr refuse les clients non-navigateurs (403). Compétence établie dans l'acte : la commune figure au décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (taxe sur les logements vacants) et la communauté de communes du Sud Corse n'est pas compétente en PLU — le conseil municipal délibère donc directement (L. 631-9). Pièges : l'article 2 du règlement porte le classique « durée maximale de 90 jours à la même personne » — la durée d'un contrat, pas un plafond annuel ; la délibération d'enregistrement contient une coquille (« opérationnelle dès janvier 2024 », lire 2025) ; bonifacio.fr est le site de l'office de tourisme, pas celui de la mairie.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Bonifacio applique une majoration de la THRS de 40 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Bonifacio est de 23,74 % à l'exercice 2025, dont 23,25 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 6 % des 3 689 communes en zone tendue — Bonifacio est parmi les moins imposées du référentiel. La médiane des 654 communes de 2 000 à 4 999 habitants du référentiel est de 38,58 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.