Location courte durée à Embrun : la réglementation

Ce que le classement d’Embrun change

Embrun figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Embrun le 9 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Embrun soumet à autorisation temporaire de changement d'usage la mise en location d'un logement en meublé de tourisme sur tout son territoire depuis le 17 mars 2025, dès la première nuitée pour une résidence secondaire et à partir du 121e jour pour la résidence principale. L'autorisation est nominative, personnelle, incessible, valable deux ans, et le nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire n'est pas limité. Aucune compensation n'est exigée. Régime applicable depuis le 17 mars 2025.

En nom propre : Autorisation exigée dès la première nuitée pour une résidence secondaire, à partir du 121e jour de location par année civile pour la résidence principale, tout ou partie, dépendances comprises. Deux ans, nominative et incessible ; toute reconduction suppose une nouvelle demande. Le nombre d'autorisations par propriétaire n'est pas limité. Conditions : logement décent au sens du décret n° 2002-120, attestation sur l'honneur que le règlement de copropriété ne s'y oppose pas, respect du droit des tiers. Sont refusés les logements conventionnés APL ou ANAH. Instruction : accusé de réception sous un mois, pièces manquantes sous un mois à peine de renonciation réputée, puis deux mois, le silence valant autorisation tacite. Dépôt en mairie, place Barthelon, ou en ligne.
En société : Une société ou une SCI est soumise à l'autorisation de changement d'usage à Embrun : l'article L. 631-7 du CCH vise le local et son usage, jamais la qualité du propriétaire, et la commune a rendu ce régime applicable sur tout son territoire — son règlement fonde d'ailleurs sa compétence sur l'article L. 631-9, la communauté de communes de Serre-Ponçon n'étant pas compétente en matière de PLU. Ce que le règlement réserve aux personnes physiques, c'est la seule voie temporaire : il définit « un régime d'autorisation temporaire […] au bénéfice des propriétaires personnes physiques » et exige que la demande soit formulée par un propriétaire « personne physique ». La société reste donc soumise à l'autorisation de droit commun, seule la voie allégée lui est fermée, et la commune n'a fixé aucune condition pour elle. La date explique la restriction : la délibération est du 12 novembre 2024, sept jours avant la loi du 19 novembre 2024 qui a étendu l'autorisation temporaire aux personnes morales — c'est la loi d'alors, pas nécessairement un choix local, et elle n'a pas été rouverte depuis. Un indice va d'ailleurs en sens inverse : le formulaire municipal comporte une rubrique « Personne morale » complète, avec forme sociale, raison sociale, numéro Kbis, SIRET, siège social et représentant légal. La commune instruit donc bien des demandes de sociétés.
Nombre d'autorisations : Aucun. Le règlement l'écrit : « Le nombre d'autorisations pouvant être accordé à un même propriétaire personne physique n'est pas limité ». Une autorisation par logement, et une par logement issu d'une division.
Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire depuis le 17 mars 2025, dès la première nuitée, pour les résidences principales comme secondaires (délibération n° 2024-171 R du 12 novembre 2024). Télédéclaration sur declaloc.fr ; le numéro comporte treize caractères — code INSEE, identifiant et clé — et se substitue à la déclaration cerfa du II de l'article L. 324-1-1.

Actes lus à la source :

Vérifié le 9 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Le règlement, lu en entier le 09/08/2026, rappelle les sanctions encourues : 50 000 euros par local et astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré avec retour forcé à l'usage d'habitation (art. L. 651-2 CCH), un an d'emprisonnement et 80 000 euros pour fausse déclaration ou manœuvre (art. L. 651-3), et 10 000 euros au titre de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Deux dates d'entrée en vigueur circulent : la délibération écrit « à compter du 15 mars 2025 » à son article 3, le règlement publié et l'actualité municipale disent le 17 mars — c'est le 17 qui est retenu, le règlement étant le texte qui fixe sa propre exécution. Le contre-test national est ici un contre-exemple utile : Embrun est raccordée au téléservice de déclaration et l'utilise pour l'enregistrement, mais son drapeau « changement d'usage » n'y est pas armé, alors que la commune régule depuis mars 2025. Un drapeau baissé ne dit rien, même sur une commune ouverte. Enfin, le registre municipal est en partie fermé : /publication-actes/deliberations-decisions renvoie 403, et une large part des procès-verbaux 2025-2026 sont des scans sans couche texte.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Embrun applique une majoration de la THRS de 30 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Embrun est de 58,47 % à l'exercice 2025, dont 54,99 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 97 % des 3 689 communes en zone tendue — Embrun est parmi les plus imposées du référentiel. La médiane des 394 communes de 5 000 à 9 999 habitants du référentiel est de 41,33 % : l'écart pèsera chaque année sur la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.