Louer en courte durée à Noirmoutier-en-l'Île

Ce que le classement de Noirmoutier-en-l'Île change

Noirmoutier-en-l'Île figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

• Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
• Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
• Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
• Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous n'avons pas vérifié Noirmoutier-en-l'Île individuellement. Le plafond de 120 jours indiqué ci-dessus est celui du droit commun : il s'applique de plein droit, sans délibération. Ce que nous ne pouvons pas affirmer, c'est qu'aucune délibération ne l'ait abaissé à 90 : ces décisions ne figurent dans aucun registre national, elles se recensent commune par commune, et notre recensement du 9 août 2026 porte sur 409 communes sur les 3 689 classées en zone tendue — soit 65 % de leur population, le recensement ayant commencé par les plus peuplées. Demandez à la mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Noirmoutier-en-l'Île soumet à autorisation préalable de changement d'usage la mise en location d'une résidence secondaire en meublé de tourisme depuis le 1er janvier 2026, la résidence principale restant dispensée lorsqu'elle est louée en totalité moins de 120 jours par an. Le régime a été institué non par la commune mais par la communauté de communes de l'île de Noirmoutier, compétente en PLU. L'autorisation est personnelle, non transmissible, valable trois ans et renouvelable, et le logement doit être classé A à E au diagnostic de performance énergétique. Régime applicable depuis le 1er janvier 2026.

• En nom propre : Autorisation exigée pour une résidence secondaire ; en sont dispensées la résidence principale louée en totalité moins de 120 jours par an, les chambres d'hôtes sous cerfa 13566*03, les baux annuels, étudiants et mobilité, et la chambre chez l'habitant. Accordée à titre personnel à l'hébergeur pour trois ans, renouvelable, non transmissible. Un diagnostic de performance énergétique classé A à E inclus est exigé, en application de l'article L. 631-10 du CCH issu de la loi du 19 novembre 2024. Dépôt sur le téléservice de la collectivité.
• En société : Une société ou une SCI qui loue un logement en meublé de tourisme à Noirmoutier-en-l'Île est soumise à l'autorisation de changement d'usage : l'article L. 631-7 du CCH vise le local et son usage, jamais la qualité du propriétaire, et la délibération n'écarte personne. L'acte étant du 12 juin 2025, donc postérieur à la loi du 19 novembre 2024 qui a étendu l'autorisation temporaire aux personnes morales, rien n'interdit à une société d'emprunter cette voie. Les conditions qui lui seraient propres ne sont pas établies : le règlement annexé, qui les porterait, n'est pas publié — voir la note.
• Nombre d'autorisations : Aucun quota n'est établi. Le règlement annexé, qui pourrait en fixer un, n'est pas publié : l'absence de quota n'est donc pas affirmée, elle n'est pas connue.
• Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire pour toute location à compter du 1er janvier 2026, le service étant ouvert depuis le 16 septembre 2025. Il a été institué par la même délibération que le changement d'usage, et l'ordre n'est pas fortuit : la collectivité écrit que « l'article L. 324-1-1 du Code du Tourisme prévoit que la procédure d'instauration du numéro d'enregistrement ne peut se faire que lorsqu'il existe un règlement de changement d'usage des locaux défini par les articles L. 631-7 à L. 631-9 » — le changement d'usage a été instauré pour pouvoir instaurer l'enregistrement.

Actes lus à la source :

• Délibération du conseil communautaire de la communauté de communes de l'île de Noirmoutier n° 2025_096_D_URB du 12 juin 2025, approuvée à l'unanimité des suffrages exprimés — « Meublé de tourisme – Instauration du numéro d'enregistrement et déclaration d'usage sur la Commune de Noirmoutier en l'Île » : décide d'instaurer la procédure d'autorisation préalable au changement d'usage des locaux destinés à l'habitation sur la commune et approuve le règlement annexé, pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2026 ; accusé de réception de la préfecture de la Vendée 085-248500191-20250612-2025_096_D_URB-DE, envoyée et reçue le 17 juin 2025, publiée le 19 juin 2025
• Procès-verbal de la séance du conseil communautaire de la communauté de communes de l'île de Noirmoutier du 12 juin 2025, portant l'exposé complet de la délibération n° 2025_096_D_URB

Vérifié le 9 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Cette commune sort du seau des pièces en attente, où elle était depuis le 2 août 2026 : son régime avait alors été dépublié faute d'acte, la page municipale le décrivant sans qu'aucune délibération ne soit trouvable. L'acte manquant était intercommunal, et la délibération dit elle-même pourquoi il devait l'être : « lorsque la commune est membre d'un Établissement Public de Coopération Intercommunale en matière du Plan Local d'Urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement ». Le chaînage est complet : le conseil municipal du 3 juin 2025 a sollicité l'intercommunalité, qui a répondu neuf jours plus tard. Le bordereau tamponné de la séance est un scan de 34 pages, rendu à 120 dpi et lu visuellement le 09/08/2026 ; la délibération occupe ses pages 13 et 14. Deux réserves. Le règlement annexé n'est pas joint au document publié : la délibération l'approuve sans le reproduire, et le bordereau ne le contient pas — les conditions publiées ici viennent de la page municipale, non du règlement, comme à Granville. Et l'intitulé officiel parle de « déclaration d'usage » : le mot est trompeur, le dispositif adopté est bien une autorisation préalable, le dispositif de la délibération l'écrit sans ambiguïté.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Noirmoutier-en-l'Île applique une majoration de la THRS de 40 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Noirmoutier-en-l'Île est de 38,81 % à l'exercice 2025, dont 27,81 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 53 % des 3 689 communes en zone tendue — Noirmoutier-en-l'Île est dans la moyenne des communes. La médiane des 654 communes de 2 000 à 4 999 habitants du référentiel est de 38,58 %.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.