Communes exigeant une autorisation de changement d'usage
Louer un logement qui n'est pas votre résidence principale y suppose une autorisation préalable de la commune :
- Barbâtre — à vérifier — absence de régime signalée
- Île-d'Yeu — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- L'Épine — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- La Guérinière — à vérifier — absence de régime signalée
- Les Sables-d'Olonne — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Noirmoutier-en-l'Île — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
Une commune marquée « à vérifier » nous a été rapportée comme réglementée, sans que nous ayons pu le confirmer dans un acte de la commune. Prenez-la pour une alerte, pas pour un fait : demandez à la mairie avant d'acheter.
Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
33 communes du département majorent la part communale de la THRS (art. 1407 ter du CGI), dont 8 au taux maximal de 60 %. Exercice 2025, données DGFiP. Ce surcoût annuel s'ajoute à la fiscalité de l'activité : à intégrer au calcul de rentabilité.
| Commune | Majoration |
|---|---|
| Barbâtre | 60 % |
| Bouin | 60 % |
| Bretignolles-sur-Mer | 60 % |
| L'Aiguillon-sur-Vie | 60 % |
| L'Épine | 60 % |
| L'Île-d'Yeu | 60 % |
| Les Sables-d'Olonne | 60 % |
| Saint-Gilles-Croix-de-Vie | 60 % |
| La Barre-de-Monts | 50 % |
| Notre-Dame-de-Riez | 50 % |
| Brem-sur-Mer | 40 % |
| Le Perrier | 40 % |
| Noirmoutier-en-l'Île | 40 % |
| Angles | 30 % |
| Grues | 30 % |
| La Chaize-Giraud | 30 % |
| La Guérinière | 30 % |
| Landevieille | 30 % |
| Longeville-sur-Mer | 30 % |
| Notre-Dame-de-Monts | 30 % |
| Saint-Hilaire-de-Riez | 30 % |
| Saint-Jean-de-Monts | 30 % |
| Saint-Vincent-sur-Jard | 30 % |
| Avrillé | 25 % |
| Givrand | 20 % |
| Jard-sur-Mer | 20 % |
| Le Bernard | 20 % |
| Le Givre | 20 % |
| Poiroux | 20 % |
| Saint-Urbain | 20 % |
| Saint-Hilaire-la-Forêt | 15 % |
| Talmont-Saint-Hilaire | 15 % |
| L'Aiguillon-sur-Mer | 7 % |
Communes vérifiées, restées à 120 jours
Ces communes du département ont été contrôlées lors de notre recensement du 9 août 2026 : aucune délibération abaissant le plafond à 90 jours n'y a été identifiée.
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Résidences secondaires dans les communes classées
Sur les 35 communes classées du département, la part de résidences secondaires et logements occasionnels va de 4,1 % (Châteauneuf) à 78,7 % (La Tranche-sur-Mer), pour une médiane départementale de 40,2 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 17,6 %. Recensement de la population INSEE, millésime 2023. 29 communes du département dépassent 20 % — l'ordre de grandeur du seuil au-delà duquel un plan local d'urbanisme peut réserver les logements neufs à la résidence principale.
| Commune | Résidences secondaires | Logements concernés |
|---|---|---|
| La Tranche-sur-Mer | 78,7 % | 6 604 sur 8 391 |
| La Guérinière | 73,3 % | 2 085 sur 2 843 |
| Barbâtre | 70,7 % | 2 387 sur 3 377 |
| Noirmoutier-en-l'Île | 68,7 % | 5 451 sur 7 934 |
| Saint-Jean-de-Monts | 66,5 % | 9 702 sur 14 585 |
Les cinq parts les plus fortes du département. La part de chaque commune figure sur sa page, située parmi les communes de même taille — voir les cinq tranches nationales.
L'INSEE agrège sous une même catégorie les résidences secondaires et les logements occasionnels, et ne dit pas combien sont loués en meublé de tourisme. Une part élevée n'est pas une contrainte : cette section décrit un parc de logements, là où les autres rangent les communes selon ce qu'elles ont délibéré.
Taxe foncière des communes classées
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due chaque année, que le logement soit loué ou non : elle pèse sur la rentabilité avant même le premier voyageur. Sur les 35 communes classées du département, le taux global va de 30,37 % (Landevieille) à 46,44 % (Saint-Urbain), pour une médiane départementale de 36,47 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 37,91 %. Exercice 2025, données DGFiP, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
| Commune | Taux global | Part communale |
|---|---|---|
| Saint-Urbain | 46,44 % | 44,18 % |
| Saint-Gilles-Croix-de-Vie | 44 % | 40,15 % |
| Les Sables-d'Olonne | 43,59 % | 38,62 % |
| Bouin | 43,4 % | 41,14 % |
| Saint-Jean-de-Monts | 42,95 % | 33,44 % |
Les cinq taux les plus élevés du département. Le taux de chaque commune figure sur sa page, situé par rapport aux communes de même taille.
Les 7 intercommunalités concernées
Le changement d'usage se délibère au niveau communal, mais l'instruction et le plan local d'urbanisme relèvent souvent de l'intercommunalité : savoir laquelle porte votre commune dit à quelle porte frapper. Une commune classée du département ne relève d'aucune intercommunalité — le cas des îles restées communes isolées : tout s'y traite en mairie.
- CC Vendée Grand Littoral — 10 communes classées, 24 557 habitants
- CA du Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie — 9 communes classées, 39 082 habitants
- CC de l'Ile de Noirmoutier — 4 communes classées, 9 342 habitants
- CC Océan Marais de Monts — 4 communes classées, 15 935 habitants
- CC Challans-Gois Communauté — 3 communes classées, 5 345 habitants
- CC Sud Vendée Littoral — 3 communes classées, 6 908 habitants
- CA Les Sables d'Olonne Agglomération — 1 commune classée, 49 603 habitants
Les 35 communes du département classées en zone tendue
Chacune a sa page : classement au zonage, obligations applicables, majoration éventuelle de la taxe d'habitation et textes en vigueur.
- Angles ★ 3 115 hab.
- Avrillé ★ 1 403 hab.
- Barbâtre ★ 1 824 hab.
- Bouin ★ 2 205 hab.
- Brem-sur-Mer ★ 2 993 hab.
- Bretignolles-sur-Mer ★ 5 344 hab.
- Châteauneuf ★ 1 140 hab.
- Givrand ★ 2 205 hab.
- Grues ★ 927 hab.
- Île-d'Yeu ★ 4 883 hab.
- Jard-sur-Mer ★ 3 235 hab.
- L'Aiguillon-la-Presqu'île ★ 2 845 hab.
- L'Aiguillon-sur-Vie ★ 2 277 hab.
- L'Épine ★ 1 636 hab.
- La Barre-de-Monts ★ 2 367 hab.
- La Chaize-Giraud ★ 1 124 hab.
- La Guérinière ★ 1 377 hab.
- La Tranche-sur-Mer ★ 3 136 hab.
- Landevieille ★ 1 519 hab.
- Le Bernard ★ 1 319 hab.
- Le Givre ★ 535 hab.
- Le Perrier ★ 2 280 hab.
- Les Sables-d'Olonne ★ 49 603 hab.
- Longeville-sur-Mer ★ 2 625 hab.
- Noirmoutier-en-l'Île ★ 4 505 hab.
- Notre-Dame-de-Monts ★ 2 420 hab.
- Notre-Dame-de-Riez ★ 2 213 hab.
- Poiroux ★ 1 246 hab.
- Saint-Gilles-Croix-de-Vie ★ 8 333 hab.
- Saint-Hilaire-de-Riez ★ 13 074 hab.
- Saint-Hilaire-la-Forêt ★ 846 hab.
- Saint-Jean-de-Monts ★ 8 868 hab.
- Saint-Urbain ★ 2 000 hab.
- Saint-Vincent-sur-Jard ★ 1 741 hab.
- Talmont-Saint-Hilaire ★ 8 492 hab.
★ également classée « zone touristique et tendue », ce qui ouvre à la commune des outils supplémentaires sur les meublés de tourisme.
Les 218 autres communes du département
Le socle national s'applique partout : déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement, 120 jours maximum pour la résidence principale, micro-BIC à 30 % pour un meublé non classé.
Ce que le classement change vraiment tient en une ligne : seule la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est réservée aux communes classées. Depuis la loi Le Meur, toute commune — classée ou non — peut soumettre les meublés de tourisme à une autorisation de changement d'usage et abaisser à 90 jours le plafond de la résidence principale, par délibération motivée.