Location courte durée aux Sables-d'Olonne : la réglementation

Ce que le classement des Sables-d'Olonne change

Les Sables-d'Olonne figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Les Sables-d'Olonne le 1er août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Les Sables-d'Olonne plafonnent le nombre total de meublés de tourisme autorisés, zone par zone : un numerus clausus communal — le premier du recensement — porté par un règlement intercommunal (agglomération des Sables-d'Olonne) instauré au 1er janvier 2020, durci le 10 mars 2022 et révisé le 12 septembre 2024. Autorisation temporaire sans compensation, dès le premier jour, pour toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme. Régime applicable depuis le 1er janvier 2020.

En nom propre : Deux autorisations au plus par personne physique — les SCI à l'impôt sur le revenu sont assimilées. Chaque autorisation vaut trois ans, sans compensation, personnelle, temporaire et incessible : la vente du logement la fait tomber. Renouvellement automatique, deux fois trois ans au plus, si le meublé justifie d'un classement en étoiles valide (communiqué au plus tard quinze jours avant l'échéance) et dans la limite du plafond de zone ; sans classement, nouvelle demande, soumise au plafond. Plafond de zone atteint : liste d'attente chronologique — quinze jours de silence à l'appel de votre tour valent renonciation. Conditions : logement décent (décret n° 2002-120), attestation que le règlement de copropriété ne s'y oppose pas, exclusion des logements conventionnés et de ceux aidés à l'accession, stationnement attaché au logement. Le silence de l'administration deux mois après dossier complet vaut accord. La résidence principale est dispensée jusqu'à 120 jours par an ; un logement loué au moins huit mois à un étudiant, un stagiaire ou un salarié hors CDI, ou en bail mobilité d'au moins huit mois, ouvre droit à une autorisation pour juillet-août.
En société : Les SCI à l'impôt sur le revenu suivent le régime des personnes physiques — deux autorisations, plafonds de zone. Les autres personnes morales, SCI à l'impôt sur les sociétés comprises, échappent aux plafonds de zone comme au maximum de deux autorisations : le règlement valide leur statut professionnel sur Kbis ou code NAF 6820A/6820B.
Nombre d'autorisations : Numerus clausus par zone, sept zones sur l'agglomération. Aux Sables-d'Olonne mêmes, version du 12 septembre 2024 : 1 050 meublés autorisés en zone « Remblai », 1 290 en zone « Centre », 380 en zone « Ville » — contre 961, 1 114 et 317 au règlement du 10 mars 2022 : les plafonds ont été relevés à chaque révision, mais la zone Remblai reste fermée à toute progression nette.
Numéro d'enregistrement : Après l'autorisation de changement d'usage — jamais avant —, déclaration préalable obligatoire sur le téléservice de l'agglomération (taxe.3douest.com/lsoagglo), qui délivre le numéro d'enregistrement à 13 chiffres à porter sur toute annonce.

Actes lus à la source :

Vérifié le 2 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Le règlement est intercommunal : il couvre aussi L'Île-d'Olonne, Sainte-Foy, Vairé et Saint-Mathurin — quatre communes hors zonage tendu, sans page sur ce site, avec des plafonds propres (70, 40, 50 et 50 meublés). Le règlement en vigueur est un scan sans couche texte : rendu en images et lu à l'œil le 02/08/2026 ; le compte-rendu de 2022, publié par l'agglomération, porte le texte intégral du règlement de l'époque. L'extrait individuel de la délibération du 12 septembre 2024 n'est en ligne que derrière le portail d'affichage légal à inscription de l'agglomération — le règlement qu'elle a approuvé, lui, est public et fait foi du contenu. La résidence principale reste dispensée jusqu'à 120 jours : aucune délibération d'abaissement.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Les Sables-d'Olonne applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Les Sables-d'Olonne est de 43,59 % à l'exercice 2025, dont 38,62 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 70 % des 3 689 communes en zone tendue — Les Sables-d'Olonne est au-dessus de la majorité des communes. La médiane des 238 communes de 20 000 à 49 999 habitants du référentiel est de 42,07 %.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.