Location courte durée à Binic-Étables-sur-Mer : la réglementation

Ce que le classement de Binic-Étables-sur-Mer change

Binic-Étables-sur-Mer figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Binic-Étables-sur-Mer le 9 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Binic-Étables-sur-Mer soumet à autorisation temporaire de changement d'usage la mise en location d'une résidence secondaire en meublé de tourisme depuis le 1er janvier 2025, la résidence principale restant dispensée jusqu'à 120 jours par an. Le régime a été institué non par la commune mais par Saint-Brieuc Armor Agglomération, qui l'a créé pour trois de ses communes, la mise en œuvre relevant de l'autorité communale. L'autorisation est personnelle et valable trois ans ; aucune compensation n'est exigée et aucun quota n'est fixé. Régime applicable depuis le 1er janvier 2025.

En nom propre : Autorisation exigée dès la première nuitée pour une résidence secondaire ; la résidence principale en est dispensée jusqu'à 120 jours par an. Trois ans, au terme desquels une nouvelle demande doit être formulée ; personnelle, elle cesse de produire ses effets lorsqu'il est mis fin à l'activité du bénéficiaire dans ce local. Conditions : logement décent conforme à l'article R. 111-2 du CCH, place de stationnement affectée de façon pérenne au logement, changement d'usage non interdit par le règlement de copropriété, assurance couvrant l'activité. Sont exclus les logements conventionnés au titre des articles L. 351-2 et R. 321-23 du CCH ainsi que les résidences seniors, étudiants et jeunes travailleurs. Dépôt par voie électronique, en pratique sur declaloc.fr. La commune rappelle que le manquement expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros.
En société : Une société ou une SCI est soumise à l'autorisation de changement d'usage : l'article L. 631-7 du CCH vise le local et son usage, jamais la qualité du propriétaire, et ni la délibération d'agglomération ni celle de la commune ne dispensent les sociétés. Aucune condition propre ne leur a été fixée localement. Une réserve tient à la date : l'acte fondateur est du 10 octobre 2024, soit six semaines avant la loi du 19 novembre 2024 qui a étendu l'autorisation temporaire aux personnes morales. Le texte alors en vigueur réservait cette voie aux personnes physiques, et l'acte est muet sur ce point — il n'a pas été rouvert depuis. Une société est donc soumise à l'autorisation ; savoir si elle peut emprunter la voie temporaire plutôt que le droit commun demanderait une position de la collectivité, qui ne l'a pas écrite.
Nombre d'autorisations : Aucun quota n'est fixé. Aucune compensation n'est exigée, et l'agglomération l'assume comme un choix provisoire : « Cette démarche étant engagée à des fins principalement d'observation, il n'est pas proposé, à ce stade, de compensation au titre de la perte de logements. » Le refus reste possible « lorsque le changement d'usage sera susceptible de créer un déséquilibre en terme d'accès au logement ».
Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire depuis le 1er janvier 2025, institué par la délibération municipale n° 12-08-2024-CM du 6 novembre 2024. Numéro à treize chiffres délivré par declaloc.fr, obligatoire sur toute annonce.

Actes lus à la source :

Vérifié le 9 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Cette commune sort du seau des pièces en attente, où elle était depuis le 2 août 2026 : son régime avait alors été dépublié faute d'acte, la page municipale le décrivant sans qu'aucune délibération ne soit trouvable. L'acte manquant était intercommunal, et c'est ce qui l'avait rendu invisible — Saint-Brieuc Armor Agglomération l'a pris pour trois de ses communes, Binic-Étables-sur-Mer, Saint-Quay-Portrieux et Tréveneuc, sur le fondement du décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Une contradiction doit être signalée : la délibération communale du 18 septembre 2024 annonçait une durée de cinq ans, celle de l'agglomération, seule compétente, retient trois ans. C'est trois qui fait foi, et le dépliant de la commune le confirme — « La demande de changement d'usage est à renouveler tous les trois ans ». Le règlement annexé n'est pas en ligne : il n'a pas été télétransmis séparément, les 28 actes de la séance du 10 octobre 2024 ayant été listés, et le registre de l'agglomération n'est pas interrogeable hors navigateur. Les conditions publiées ici sont celles que la délibération détaille elle-même en son point 3, non le règlement intégral. La délibération d'agglomération figure deux fois au registre, sous DB_0221_2024 et DB_221_2024, transmise les 17 et 15 octobre : c'est la version du 17 qui est citée. Enfin, la page municipale résume le régime en « pour les propriétaires louant plus de 120 jours par an » — raccourci de vulgarisation : ce seuil ne vaut que pour la résidence principale, une résidence secondaire étant soumise dès la première nuitée.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Binic-Étables-sur-Mer applique une majoration de la THRS de 15 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Binic-Étables-sur-Mer est de 37,81 % à l'exercice 2025, dont 36,39 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 49 % des 3 689 communes en zone tendue — Binic-Étables-sur-Mer est dans la moyenne des communes. La médiane des 394 communes de 5 000 à 9 999 habitants du référentiel est de 41,33 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.