Location courte durée à Carnac : la réglementation

Ce que le classement de Carnac change

Carnac figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Carnac le 1er août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Carnac soumet à autorisation temporaire de changement d'usage la location en meublé de tourisme des logements détenus par des personnes physiques, depuis le 1er juin 2025 ; depuis le 1er avril 2026, la mise en location d'un local commercial en meublé de tourisme est elle aussi soumise à autorisation. Régime applicable depuis le 1er juin 2025.

En nom propre : Autorisation temporaire de trois ans, renouvelable selon les mêmes formes — pas de tacite reconduction —, exigée pour les résidences secondaires, les investissements locatifs et les dépendances aménagées ; la résidence principale reste dispensée jusqu'à 120 jours par an. La plateforme intercommunale annonce qu'une demande peut être refusée si la limite fixée par la commune est atteinte ou si le DPE est moins bon que E. L'instruction est confiée à l'office de tourisme.
En société : Le dispositif d'autorisations temporaires est défini « pour les personnes physiques » (délibération n° 2024-118), et la plateforme intercommunale l'écrit : « les Personnes Morales ne sont pas soumises au régime d'autorisation préalable de changement d'usage ». En revanche, l'autorisation de mise en location d'un local commercial en meublé de tourisme, en vigueur depuis le 1er avril 2026 (délibération n° 2025-123), vise les personnes physiques et morales.
Nombre d'autorisations : Aucun barème publié pour Carnac : le règlement annexé n'est pas joint à l'extrait de délibération, et la plateforme intercommunale se borne à prévoir le refus « si la limite fixée par la commune est atteinte ».
Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire pour tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, depuis le 1er juin 2025, via la télédéclaration commune aux quinze communes du dispositif Auray Quiberon Terre Atlantique (baiedequiberon.declaloc.fr) ; le numéro doit figurer sur toute annonce.

Actes lus à la source :

Vérifié le 2 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Les deux délibérations sont des scans sans couche texte, rendus en images et lus à l'œil le 02/08/2026 sur le registre public Mégalis Bretagne. Les règlements qu'elles annexent ne sont pas joints aux extraits publiés : le barème éventuel de Carnac n'est donc pas connu, et sa page le dit. Le second dispositif — locaux commerciaux — est distinct du changement d'usage des logements : il couvre tout le territoire communal hors zonage Uap du PLU, pour trois ans renouvelables. Carnac fait partie des quinze communes du dispositif harmonisé Auray Quiberon Terre Atlantique, chacune ayant délibéré pour son propre territoire ; l'instruction est mutualisée auprès de l'office de tourisme intercommunal.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Aucune majoration de THRS votée par Carnac à l'exercice 2025 (données DGFiP) : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique au taux normal. Une majoration de 5 à 60 % reste possible par délibération.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Carnac est de 31,18 % à l'exercice 2025, dont 30,15 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 26 % des 3 689 communes en zone tendue — Carnac est parmi les moins imposées du référentiel. La médiane des 654 communes de 2 000 à 4 999 habitants du référentiel est de 38,58 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.