Ce que le classement de Concarneau change
Concarneau figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
- Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Concarneau le 1er août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Concarneau soumet à autorisation temporaire de changement d'usage la location en meublé de tourisme de tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur, à compter du 1er mai 2026, en nom propre comme en société — avec un secteur « restreint » littoral où chaque bailleur n'a droit qu'à une autorisation. Régime applicable depuis le 1er mai 2026.
- En nom propre : Autorisation temporaire de trois ans, renouvelable, accordée si le logement respecte les normes de salubrité, de décence et de performance énergétique « à un niveau équivalent à celui des résidences principales », et si le règlement de copropriété ne s'y oppose pas. La résidence principale louée moins de 120 jours par an et les chambres chez l'habitant sont hors du champ. Les locations mixtes — bail mobilité d'au moins dix mois puis meublé de tourisme deux mois au plus — ont une autorisation propre d'un an, renouvelable.
- En société : Le régime « s'applique de façon indifférenciée, que le meublé soit classé ou non, et aux personnes physiques ou morales » — même autorisation temporaire, mêmes quotas.
- Nombre d'autorisations : Dans le secteur « restreint » — littoral sud-ouest de la commune, élargi aux zones urbaines limitrophes dotées de services —, une seule autorisation par bailleur, plus une seconde possible en cas de bail mobilité ; sur le reste du territoire, pas de limite de nombre.
- Numéro d'enregistrement : Enregistrement de la déclaration préalable instauré « à compter de la mise en place du téléservice national » : le numéro devra figurer sur les annonces, et les plateformes devront retirer toute annonce d'une résidence principale dépassant 120 jours.
Acte lu à la source :
Vérifié le 2 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. L'acte, en couche texte sur le registre public Mégalis Bretagne, a été lu en entier le 02/08/2026. Le règlement annexé n'est pas joint à l'extrait publié : le périmètre exact du secteur restreint n'en est pas connu. La délibération s'appuie sur l'étude Urbanis/SJM Avocats de juillet 2025 menée à l'échelle de Concarneau Cornouaille Agglomération (+36,8 % de logements touristiques, +46 % de prix entre 2021 et 2023), et l'instruction pourrait être mutualisée auprès de l'agglomération. Un délai de mise en conformité de six mois — jusqu'au 1er novembre 2026 — est laissé aux meublés déjà déclarés. L'entrée en vigueur étant au 1er mai 2026, le régime est déjà applicable à la date de vérification.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Concarneau applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Concarneau est de 42,25 % à l'exercice 2025, dont 41,16 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 66 % des 3 689 communes en zone tendue — Concarneau est au-dessus de la majorité des communes. La médiane des 238 communes de 20 000 à 49 999 habitants du référentiel est de 42,07 %.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.