Location courte durée à La Ciotat : la réglementation

Ce que le classement de La Ciotat change

La Ciotat figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié La Ciotat le 2 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

La Ciotat soumet à autorisation temporaire de changement d'usage, dès la première nuitée, la location en meublé de tourisme de tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur : autorisation personnelle et intransmissible de trois ans, sans compensation, ouverte aux personnes physiques comme aux sociétés — régime métropolitain propre à la commune, institué par la délibération d'Aix-Marseille-Provence du 30 juin 2022, exécutoire depuis le 15 septembre 2022 et jamais durci depuis. Régime applicable depuis le 15 septembre 2022.

En nom propre : Autorisation dès la première nuitée hors résidence principale : personnelle, intransmissible, trois ans — nouvelle demande complète à l'expiration, pièces intégralement re-exigées. Silence de deux mois sur dossier complet : autorisation tacite ; pièces manquantes non produites : rejet tacite. La résidence principale reste dispensée jusqu'à 120 jours par an (article 10 du règlement). Exclusions : bail mobilité, location étudiante d'au moins neuf mois, chambres chez l'habitant ; interdiction pour les logements conventionnés APL ou ANAH ; refus possible pour indécence ou insalubrité ; une autorisation par local créé en cas de division ; contrat d'une nuitée minimum.
En société : Le règlement vise expressément les personnes physiques et morales : mêmes conditions, trois ans sans compensation.
Nombre d'autorisations : Aucun contingent ni compensation — l'article 5 du règlement l'écrit : « l'autorisation de changement d'usage prévue par le présent règlement n'est pas subordonnée à compensation ». La commune doit un bilan annuel à la métropole avant chaque 31 janvier.
Numéro d'enregistrement : Déclaration préalable soumise à enregistrement sur Déclaloc, résidences principales comprises : le numéro doit figurer sur toute annonce ; la demande de changement d'usage passe elle aussi exclusivement par Déclaloc. La délibération d'institution de l'enregistrement n'a pas été retrouvée — le règlement de 2022 organise la mise en conformité des meublés déjà inscrits.

Actes lus à la source :

Vérifié le 2 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Actes trouvés, téléchargés et lus en entier le 02/08/2026 au registre des délibérations de la métropole (URLs publiques testées). Le registre entier d'Aix-Marseille-Provence a été balayé au passage : les seuls régimes de changement d'usage métropolitains visent Marseille, Cassis, La Ciotat, Saint-Chamas, Simiane-Collongue, Port-Saint-Louis-du-Rhône, Cabriès et La Roque-d'Anthéron — la preuve de périmètre qui a fermé Aubagne, Istres, Salon et Vitrolles. Contrairement à Marseille et Cassis, aucune compensation à La Ciotat, et aucun durcissement depuis 2022. Piège consigné : les « 90 jours consécutifs » du règlement définissent la durée maximale d'un contrat saisonnier, pas le plafond annuel.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

La Ciotat applique une majoration de la THRS de 20 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour La Ciotat est de 52,14 % à l'exercice 2025, dont 48,81 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 90 % des 3 689 communes en zone tendue — La Ciotat est parmi les plus imposées du référentiel. La médiane des 238 communes de 20 000 à 49 999 habitants du référentiel est de 42,07 % : l'écart pèsera chaque année sur la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.