Ce que le classement de Saint-Caprais-de-Bordeaux change
Saint-Caprais-de-Bordeaux figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle peut soumettre le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable, avec ou sans compensation.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous n'avons pas vérifié Saint-Caprais-de-Bordeaux individuellement. Le plafond de 120 jours indiqué ci-dessus est celui du droit commun : il s'applique de plein droit, sans délibération. Ce que nous ne pouvons pas affirmer, c'est qu'aucune délibération ne l'ait abaissé à 90 : ces décisions ne figurent dans aucun registre national, elles se recensent commune par commune, et notre recensement du 9 août 2026 porte sur 447 communes sur les 3 689 classées en zone tendue — soit 66 % de leur population, le recensement ayant commencé par les plus peuplées. Demandez à la mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Nous n'avons pas vérifié le régime de changement d'usage de Saint-Caprais-de-Bordeaux. Le classement en zone tendue autorise la commune à soumettre toute location en meublé de tourisme à autorisation préalable, à la contingenter par propriétaire et à exiger un numéro d'enregistrement — mais rien n'oblige une commune à le faire, et rien ne le publie à l'échelle nationale : cela se lit dans ses délibérations, une par une. Notre recensement porte à ce jour sur 454 communes sur les 3 689 classées en zone tendue. N'en déduisez pas qu'aucune autorisation n'est exigée à Saint-Caprais-de-Bordeaux : posez la question à la mairie (www.saintcapraisdebordeaux.fr) avant de vous engager.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Saint-Caprais-de-Bordeaux applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Saint-Caprais-de-Bordeaux est de 45,35 % à l'exercice 2025, dont 39,96 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 75 % des 3 689 communes en zone tendue — Saint-Caprais-de-Bordeaux est au-dessus de la majorité des communes. La médiane des 654 communes de 2 000 à 4 999 habitants du référentiel est de 38,58 % : l'écart pèsera chaque année sur la rentabilité.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.