Ce que le classement de Varaville change
Varaville figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle peut soumettre le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable, avec ou sans compensation.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
- Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous n'avons pas vérifié Varaville individuellement. Le plafond de 120 jours indiqué ci-dessus est celui du droit commun : il s'applique de plein droit, sans délibération. Ce que nous ne pouvons pas affirmer, c'est qu'aucune délibération ne l'ait abaissé à 90 : ces décisions ne figurent dans aucun registre national, elles se recensent commune par commune, et notre recensement du 9 août 2026 porte sur 409 communes sur les 3 689 classées en zone tendue — soit 65 % de leur population, le recensement ayant commencé par les plus peuplées. Demandez à la mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Nous n'avons pas vérifié le régime de changement d'usage de Varaville. Le classement en zone tendue autorise la commune à soumettre toute location en meublé de tourisme à autorisation préalable, à la contingenter par propriétaire et à exiger un numéro d'enregistrement — mais rien n'oblige une commune à le faire, et rien ne le publie à l'échelle nationale : cela se lit dans ses délibérations, une par une. Notre recensement porte à ce jour sur 412 communes sur les 3 689 classées en zone tendue. N'en déduisez pas qu'aucune autorisation n'est exigée à Varaville : posez la question à la mairie (www.varaville.fr) avant de vous engager.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Varaville applique une majoration de la THRS de 15 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Varaville est de 36,37 % à l'exercice 2025, dont 34,01 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 44 % des 3 689 communes en zone tendue — Varaville est dans la moyenne des communes. La médiane des 2 062 communes de moins de 2 000 habitants du référentiel est de 35,14 %.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.