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Réglementation · Calvados

Location courte durée en Calvados : quelles communes sont réglementées ?

(Par Maître Dimitri Bougeard & son IA)

149 des 526 communes du département (Normandie) sont classées en zone tendue, soit 327 017 habitants : leurs maires peuvent y réguler les meublés de tourisme. 125 portent aussi le classement « zone touristique et tendue », qui ouvre des outils supplémentaires sur les meublés de tourisme. 72 y majorent la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (jusqu'à 60 %).

149Communes en zone tendue72Majorent la THRS0À 90 jours

Communes exigeant une autorisation de changement d'usage

Louer un logement qui n'est pas votre résidence principale y suppose une autorisation préalable de la commune :

  • Arromanches-les-Bains — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
  • Bayeux — à vérifier — autorisations temporaires signalées
  • Bernières-sur-Mer — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
  • Deauville — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
  • Gonneville-en-Auge — à vérifier — absence de régime signalée
  • Honfleur — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
  • Houlgate — à vérifier — absence de régime signalée
  • Merville-Franceville-Plage — à vérifier — absence de régime signalée
  • Port-en-Bessin-Huppain — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
  • Sallenelles — à vérifier — absence de régime signalée
  • Trouville-sur-Mer — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
  • Varaville — à vérifier — absence de régime signalée

Une commune marquée « à vérifier » nous a été rapportée comme réglementée, sans que nous ayons pu le confirmer dans un acte de la commune. Prenez-la pour une alerte, pas pour un fait : demandez à la mairie avant d'acheter.

À l'inverse, Ablon, Barneville-la-Bertran, Biéville-Beuville, Bretteville-sur-Odon, Caen, Carpiquet, Colleville-Montgomery, Colombelles, Cormelles-le-Royal, Cricquebœuf, Cuverville, Démouville, Épron, Fleury-sur-Orne, Giberville, Grentheville, Hermanville-sur-Mer, Hérouville-Saint-Clair, Ifs, Lion-sur-Mer, Mondeville, Mouen, Ouistreham, Pennedepie, Rots, Saint-Germain-la-Blanche-Herbe, Tourville-sur-Odon et Verson n'ont institué aucun régime local de changement d'usage — une absence vérifiée, pas un silence.

Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

72 communes du département majorent la part communale de la THRS (art. 1407 ter du CGI), dont 30 au taux maximal de 60 %. Exercice 2025, données DGFiP. Ce surcoût annuel s'ajoute à la fiscalité de l'activité : à intégrer au calcul de rentabilité.

CommuneMajoration
Asnelles60 %
Bazenville60 %
Clarbec60 %
Dives-sur-Mer60 %
Douville-en-Auge60 %
Drubec60 %
Englesqueville-en-Auge60 %
Épron60 %
Fierville-les-Parcs60 %
Fourneville60 %
Giberville60 %
Gonneville-en-Auge60 %
Grandcamp-Maisy60 %
Le Torquesne60 %
Lion-sur-Mer60 %
Luc-sur-Mer60 %
Manvieux60 %
Mondeville60 %
Norolles60 %
Ouistreham60 %
Pierrefitte-en-Auge60 %
Port-en-Bessin-Huppain60 %
Putot-en-Auge60 %
Saint-Aubin-sur-Mer60 %
Saint-Hymer60 %
Saint-Martin-aux-Chartrains60 %
Saint-Pierre-Azif60 %
Valsemé60 %
Vauville60 %
Verson60 %
Vierville-sur-Mer58 %
Auvillars50 %
Bonneville-sur-Touques50 %
Branville50 %
Saint-Germain-la-Blanche-Herbe50 %
Saint-Jouin50 %
La Roque-Baignard46 %
Brucourt45 %
Courtonne-la-Meurdrac40 %
Surville40 %
Vieux-Bourg40 %
Villers-sur-Mer40 %
Annebault36 %
Le Mesnil-sur-Blangy30 %
Saint-Gatien-des-Bois30 %
Saint-Léger-Dubosq30 %
Saint-Vaast-en-Auge30 %
Fontaine-Étoupefour25 %
Grangues25 %
Gonneville-sur-Honfleur23 %
Blonville-sur-Mer20 %
Deauville20 %
Genneville20 %
Glanville20 %
Manneville-la-Pipard20 %
Pennedepie20 %
Périers-en-Auge20 %
Tourville-en-Auge20 %
Trouville-sur-Mer20 %
Villerville20 %
Cricquebœuf15 %
Saint-Étienne-la-Thillaye15 %
Varaville15 %
Arganchy10 %
Auberville10 %
Barneville-la-Bertran10 %
Cambremer10 %
Merville-Franceville-Plage10 %
Saint-Julien-sur-Calonne10 %
Arromanches-les-Bains5 %
Hotot-en-Auge5 %
Tracy-sur-Mer5 %

Communes vérifiées, restées à 120 jours

Ces communes du département ont été contrôlées lors de notre recensement du 9 août 2026 : aucune délibération abaissant le plafond à 90 jours n'y a été identifiée.

Ablon · Baron-sur-Odon · Bénerville-sur-Mer · Bernières-sur-Mer · Biéville-Beuville · Bretteville-sur-Odon · Cabourg · Caen · Carpiquet · Colleville-Montgomery · Cormelles-le-Royal · Courseulles-sur-Mer · Deauville · Dives-sur-Mer · Fleury-sur-Orne · Fontaine-Étoupefour · Fourneville · Genneville · Giberville · Gonneville-en-Auge · Hermanville-sur-Mer · Honfleur · Houlgate · Ifs · Langrune-sur-Mer · Lion-sur-Mer · Luc-sur-Mer · Manvieux · Merville-Franceville-Plage · Mondeville · Mouen · Ouistreham · Rots · Saint-Aubin-sur-Mer · Saint-Germain-la-Blanche-Herbe · Sallenelles · Touques · Tracy-sur-Mer · Trouville-sur-Mer · Varaville · Verson · Villers-sur-Mer · Villerville

Résidences secondaires dans les communes classées

Sur les 149 communes classées du département, la part de résidences secondaires et logements occasionnels va de 0 % (Mondrainville) à 83,8 % (Villers-sur-Mer), pour une médiane départementale de 25,7 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 17,6 %. Recensement de la population INSEE, millésime 2023. 90 communes du département dépassent 20 % — l'ordre de grandeur du seuil au-delà duquel un plan local d'urbanisme peut réserver les logements neufs à la résidence principale.

CommuneRésidences secondairesLogements concernés
Villers-sur-Mer83,8 %7 949 sur 9 490
Benerville-sur-Mer83,4 %1 169 sur 1 401
Tourgéville79,1 %1 952 sur 2 467
Cabourg78,9 %8 774 sur 11 117
Houlgate78,7 %4 078 sur 5 179

Les cinq parts les plus fortes du département. La part de chaque commune figure sur sa page, située parmi les communes de même taille — voir les cinq tranches nationales.

L'INSEE agrège sous une même catégorie les résidences secondaires et les logements occasionnels, et ne dit pas combien sont loués en meublé de tourisme. Une part élevée n'est pas une contrainte : cette section décrit un parc de logements, là où les autres rangent les communes selon ce qu'elles ont délibéré.

Taxe foncière des communes classées

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due chaque année, que le logement soit loué ou non : elle pèse sur la rentabilité avant même le premier voyageur. Sur les 149 communes classées du département, le taux global va de 5,85 % (Montreuil-en-Auge) à 74,38 % (Démouville), pour une médiane départementale de 42,64 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 37,91 %. Exercice 2025, données DGFiP, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

CommuneTaux globalPart communale
Démouville74,38 %72,77 %
Cuverville66,41 %64,8 %
Giberville63,85 %62,24 %
Fleury-sur-Orne61,27 %59,66 %
Port-en-Bessin-Huppain59,61 %53,93 %

Les cinq taux les plus élevés du département. Le taux de chaque commune figure sur sa page, situé par rapport aux communes de même taille.

Les 11 intercommunalités concernées

Le changement d'usage se délibère au niveau communal, mais l'instruction et le plan local d'urbanisme relèvent souvent de l'intercommunalité : savoir laquelle porte votre commune dit à quelle porte frapper.

  • CC Terre d'Auge — 38 communes classées, 11 133 habitants
  • CC Normandie-Cabourg-Pays d'Auge — 26 communes classées, 19 753 habitants
  • CU Caen la Mer — 24 communes classées, 228 591 habitants
  • CC Coeur Côte Fleurie — 12 communes classées, 20 716 habitants
  • CA Lisieux Normandie — 10 communes classées, 4 391 habitants
  • CC du Pays de Honfleur-Beuzeville — 10 communes classées, 12 405 habitants
  • CC de Bayeux Intercom — 9 communes classées, 4 486 habitants
  • CC Seulles Terre et Mer — 6 communes classées, 3 426 habitants
  • CC Coeur de Nacre — 5 communes classées, 13 997 habitants
  • CC Isigny-Omaha Intercom — 5 communes classées, 2 456 habitants
  • CC Vallées de l'Orne et de l'Odon — 4 communes classées, 5 663 habitants

Les 149 communes du département classées en zone tendue

Chacune a sa page : classement au zonage, obligations applicables, majoration éventuelle de la taxe d'habitation et textes en vigueur.

★ également classée « zone touristique et tendue », ce qui ouvre à la commune des outils supplémentaires sur les meublés de tourisme.

Les 377 autres communes du département

Le socle national s'applique partout : déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement, 120 jours maximum pour la résidence principale, micro-BIC à 30 % pour un meublé non classé.

Ce que le classement change vraiment tient en une ligne : seule la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est réservée aux communes classées. Depuis la loi Le Meur, toute commune — classée ou non — peut soumettre les meublés de tourisme à une autorisation de changement d'usage et abaisser à 90 jours le plafond de la résidence principale, par délibération motivée.

Vérifier la situation exacte d'une commune →

Sources

Zonage tendu : jeu de données « Liste des communes selon le zonage TLV » (Ministère de la Transition écologique), mis en cohérence avec Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025; à compter du 1er janvier 2027, la même liste est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 pour la taxe qui remplace la TLV. Majorations de THRS et taxe foncière : jeu « Fiscalité locale des particuliers » (DGFiP), exercice 2025. Population et intercommunalité : référentiel INSEE via l'API Découpage administratif. Plafonds de jours et règlements de changement d'usage : délibérations et pages officielles des communes, recensement du 9 août 2026.

Informations documentaires, sans valeur de conseil juridique personnalisé. Les règles locales évoluent : vérifiez auprès de la mairie avant tout projet.