La réponse
Vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Depuis les revenus 2025, le micro-BIC a été nettement durci pour les meublés de tourisme : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, contre 50 % dans la limite de 77 700 € pour un meublé classé. Au-delà de ces plafonds, ou sur option, le régime réel s'applique et permet de déduire les charges et d'amortir le bien — mais la loi de finances pour 2025 réintègre désormais les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession. S'y ajoutent la cotisation foncière des entreprises, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, la taxe de séjour, et les cotisations sociales au-delà de 23 000 € de recettes.
Le micro-BIC après la loi Le Meur
L'article 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a réécrit l'article 50-0 du code général des impôts pour les meublés de tourisme. Le régime applicable aux revenus perçus à compter de 2025, déclarés en 2026, distingue radicalement le classé du non classé.
Meublé de tourisme non classé : abattement forfaitaire de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles. Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes : abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 €. L'écart est spectaculaire — sur 30 000 € de recettes, le non classé bascule d'office au réel quand le classé conserve un abattement de 15 000 €.
Le classement en étoiles, obtenu auprès d'un organisme accrédité pour cinq ans, devient donc un arbitrage fiscal de premier ordre. Il commande aussi, on l'a vu, l'accès au régime social le plus favorable, et il modifie le tarif de taxe de séjour applicable.
Le régime réel et l'amortissement
Au-delà des plafonds, ou sur option volontaire, le régime réel s'applique. Il permet de déduire les charges effectives — intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, commissions de plateformes, frais de gestion — et surtout d'amortir la valeur du bâti et du mobilier. Sur un bien financé à crédit, il conduit très souvent à un résultat fiscal nul ou négatif pendant de nombreuses années.
Le prix à payer est comptable : tenue d'une comptabilité commerciale, liasse fiscale, honoraires. L'arbitrage se fait au chiffre, mais avec des recettes significatives et un bien récemment acquis, le réel est presque toujours plus favorable que le micro.
Le tournant de la revente
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a fermé ce qui était l'avantage majeur du loueur en meublé non professionnel. Jusqu'alors, les amortissements déduits pendant l'exploitation n'étaient pas repris au moment de la vente : la plus-value se calculait sur le prix d'acquisition, comme pour un particulier.
Désormais, le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C du code général des impôts. Autrement dit, chaque euro amorti pendant la détention augmente mécaniquement la plus-value imposable à la sortie.
Le dispositif s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d'entrée du bien en location, et il porte sur l'ensemble des amortissements déduits depuis l'origine — pas seulement ceux postérieurs à 2025. Les amortissements différés, jamais effectivement déduits du résultat, ne sont pas réintégrés. L'abattement pour durée de détention continue de s'appliquer.
Conséquence pratique : l'amortissement reste un outil puissant de report d'imposition, mais ce n'est plus un gain définitif. Le calcul de rentabilité d'une opération doit désormais intégrer la fiscalité de sortie.
LMNP ou LMP
Vous êtes loueur en meublé professionnel lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de l'activité dépassent 23 000 € et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. À défaut, vous êtes non professionnel.
Le statut professionnel ouvre l'imputation des déficits sur le revenu global et le régime des plus-values professionnelles, avec ses exonérations sous conditions de recettes. Il emporte en contrepartie l'affiliation sociale et une exposition différente à l'impôt sur la fortune immobilière. Ce n'est pas un choix : c'est un constat de fait, apprécié chaque année.
Les taxes qui s'ajoutent
La cotisation foncière des entreprises est due au titre de l'activité de location meublée, sauf lorsque les locaux loués sont compris dans votre habitation personnelle et que la commune n'a pas délibéré en sens contraire (article 1459, 3° du code général des impôts).
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due pour un logement meublé qui n'est pas votre résidence principale, et l'administration a confirmé qu'elle se cumule avec la CFE. Dans les communes en zone tendue, elle peut en outre être majorée jusqu'à 60 %.
La taxe de séjour est payée par le voyageur et collectée pour le compte de la commune, le plus souvent directement par les plateformes. Son tarif dépend du classement : les meublés non classés sont taxés proportionnellement au coût de la nuitée, ce qui constitue une incitation supplémentaire au classement.
Sur la TVA : la location de logements meublés est en principe exonérée. Elle devient taxable lorsque l'exploitation s'accompagne d'au moins trois des quatre prestations para-hôtelières — petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle. Basculer en para-hôtellerie change alors non seulement le régime de TVA, mais potentiellement la qualification urbanistique du local.
À retenir
- Micro-BIC depuis les revenus 2025 : 30 % d'abattement plafonné à 15 000 € pour un meublé non classé, 50 % plafonné à 77 700 € pour un meublé classé.
- Le classement en étoiles est devenu un arbitrage fiscal et social majeur, pas un simple label.
- Le régime réel permet d'amortir, mais depuis le 15 février 2025 les amortissements sont réintégrés dans la plus-value de cession.
- Le statut LMP se constate, il ne se choisit pas : recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer.
- CFE, taxe d'habitation majorée et taxe de séjour s'ajoutent à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.
Vérifier votre situation
Ce qui n'est pas encore tranché
- Les plafonds et abattements du micro-BIC sont susceptibles d'être modifiés par chaque loi de finances : vérifiez les montants applicables à l'année d'imposition concernée.
- Le traitement des amortissements différés et l'articulation de la réintégration avec les abattements pour durée de détention ont donné lieu à des précisions administratives successives : un examen au cas par cas s'impose avant une cession.
Sources
Mise à jour : 2026-08-01