Location courte durée : les questions que vous nous posez
(Par Maître Dimitri Bougeard & son IA)
Ces 12 questions sont celles que les auditeurs du Droit d'Investir posent le plus souvent à l'assistant. Chacune reçoit ici une réponse ferme, datée et sourcée — pas un renvoi vers votre mairie.
Changement d'usage
- Comment obtenir un changement d'usage pour louer en courte durée à Paris ?En achetant de la commercialité. À Paris, toute autorisation de changement d'usage est subordonnée à compensation, y compris pour un particulier en nom propre : vous devez transformer en habitation, simultanément, des surfaces d'un autre usage. Le règlement municipal issu de la délibération 2025 DLH 44, en vigueur depuis le 4 mars 2025, impose 1 m² compensé pour 1 m² transformé en règle générale, 2 m² pour 1 m² en secteur de compensation renforcée et 3 m² pour 1 m² dans le secteur hyper-renforcé. Le prix de marché de la commercialité se situe entre 1 000 et 3 000 € le mètre carré selon l'arrondissement. Et depuis le PLU bioclimatique, une part du centre est fermée à toute création de nouvel hébergement touristique, quelle que soit la compensation offerte.Lire la réponse →
- Une SCI ou une société peut-elle obtenir un changement d'usage ?Cela dépend de la commune, et l'écart entre les deux situations est souvent considérable. Beaucoup de règlements réservent l'autorisation temporaire sans compensation aux seules personnes physiques : une SCI ou une société y est renvoyée d'emblée vers l'autorisation définitive avec compensation, c'est-à-dire le régime le plus coûteux. À Rennes, aucune autorisation n'est délivrée à une personne morale — une SCI ne peut tout simplement pas déposer de demande. À Montpellier et à Nice, le particulier obtient une autorisation temporaire quand la société doit compenser dès le premier logement. À Paris, Marseille, Lyon et Bordeaux, la compensation s'impose à tout le monde. Le choix du montage doit donc précéder l'achat, pas le suivre.Lire la réponse →
- L'autorisation de changement d'usage suit-elle le bien ou le propriétaire ?Les deux existent, et tout dépend de la compensation. Par principe, l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel : elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, à l'activité de son bénéficiaire, et elle ne se transmet pas à l'acquéreur. Mais le même article prévoit que lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne : il est alors publié au fichier immobilier et suit le bien d'un propriétaire à l'autre. Une autorisation avec compensation se revend ; une autorisation temporaire ne se revend pas.Lire la réponse →
Fiscalité et cotisations
- Faut-il cotiser à l'URSSAF quand on loue en meublé de tourisme ?Oui, dès que vos recettes de location meublée de courte durée dépassent 23 000 € sur une année civile. En dessous de ce seuil, vous ne supportez que les prélèvements sociaux de 17,2 % sur vos revenus, sans aucune cotisation. Au-dessus, l'affiliation devient obligatoire au titre de l'article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale : vous relevez de la sécurité sociale des indépendants, avec des cotisations assises sur votre bénéfice et non sur votre chiffre d'affaires. Le seuil s'apprécie sur les seules recettes de courte durée : vos loyers de location nue ou de location meublée à l'année n'entrent pas dans le calcul.Lire la réponse →
- Quelle fiscalité pour un meublé de tourisme en 2026 ?Vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Depuis les revenus 2025, le micro-BIC a été nettement durci pour les meublés de tourisme : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, contre 50 % dans la limite de 77 700 € pour un meublé classé. Au-delà de ces plafonds, ou sur option, le régime réel s'applique et permet de déduire les charges et d'amortir le bien — mais la loi de finances pour 2025 réintègre désormais les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession. S'y ajoutent la cotisation foncière des entreprises, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, la taxe de séjour, et les cotisations sociales au-delà de 23 000 € de recettes.Lire la réponse →
- Un meublé de tourisme paie-t-il la taxe d'habitation ?Oui, dans la quasi-totalité des cas. La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales mais reste due pour les logements meublés qui n'en sont pas, ce qui vise la plupart des meublés de tourisme. L'administration a confirmé qu'elle se cumule avec la cotisation foncière des entreprises : payer la CFE ne vous en dispense pas. L'exonération prévue par l'article 1407 du code général des impôts pour les locaux à usage exclusivement professionnel existe, mais elle suppose l'absence de toute jouissance personnelle du logement et l'administration l'apprécie strictement. S'y ajoute, dans les communes en zone tendue, une majoration votée de 5 à 60 % : 1 628 communes l'appliquent selon les dernières données DGFiP.Lire la réponse →
Enregistrement et plafonds
- Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme ?120 jours par année civile en principe. La loi Le Meur permet à une commune d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par délibération motivée, et depuis le 20 mai 2026 cette faculté est ouverte à toutes les communes de France : nous en avons recensé seize l'ayant exercée — Paris, Marseille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Saint-Paul, Avignon, Antibes, Ivry-sur-Seine, Fontenay-sous-Bois, Vincennes, Annemasse, Yerres, Sceaux, Arcachon et Trégunc. Le plafond ne concerne que la résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an ; un bien qui n'est pas votre résidence principale n'est pas plafonné en jours, mais relève éventuellement du changement d'usage. Trois dérogations existent : obligation professionnelle, raison de santé, cas de force majeure. Les plateformes décomptent vos nuitées et bloquent automatiquement l'annonce une fois le plafond atteint.Lire la réponse →
- Comment obtenir le numéro d'enregistrement d'un meublé de tourisme ?En déclarant votre meublé, aujourd'hui encore auprès de votre mairie ou de son téléservice local. Depuis la loi Le Meur, la déclaration soumise à enregistrement s'applique dans toutes les communes de France et à tous les meublés de tourisme, résidence principale comprise — ce n'était auparavant le cas que dans les communes ayant délibéré. Le texte prévoit qu'au plus tard le 20 mai 2026 l'enregistrement bascule sur un téléservice national unique, dit Déclaloc, articulé avec l'API meublés. Le déploiement effectif du portail a toutefois pris du retard : dans l'intervalle, les déclarations continuent de se faire en mairie. Le numéro obtenu doit figurer sur toutes vos annonces, quel que soit le support.Lire la réponse →
- Quel DPE faut-il pour louer un meublé de tourisme ?Cela dépend d'où vous êtes et de quand vous démarrez. Dans les communes qui ont instauré le changement d'usage, toute nouvelle demande d'autorisation pour exploiter un logement en meublé de tourisme suppose de produire un DPE classé entre A et E : une passoire classée F ou G ne peut pas obtenir l'autorisation. Au 1er janvier 2034, l'exigence se durcit et se généralise : les meublés de tourisme devront justifier d'un DPE de classe A à D. La résidence principale louée ponctuellement en courte durée échappe à ces exigences de classe. Un DPE en cours de validité reste toutefois demandé à l'enregistrement, quel que soit le cas.Lire la réponse →
Copropriété et urbanisme
- Changement d'usage ou changement de destination : quelle différence ?Ce sont deux réglementations indépendantes, qui n'ont ni le même objet ni la même autorité. Le changement d'usage relève de la police du logement : il protège le stock de logements et se demande au maire, sur le fondement des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Le changement de destination relève du droit de l'urbanisme : il encadre la vocation du bâti au regard du plan local d'urbanisme, selon les articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l'urbanisme, et passe par une déclaration préalable ou un permis de construire. Un même appartement transformé en meublé de tourisme peut relever des deux, de l'un seulement, ou d'aucun — cela dépend de la commune et du PLU.Lire la réponse →
- La copropriété peut-elle interdire la location courte durée ?Oui, mais à trois conditions cumulatives. L'assemblée générale peut modifier le règlement pour interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Le Meur. Cette faculté n'est ouverte que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation — la clause dite d'habitation bourgeoise exclusive. Elle ne peut viser que les lots qui ne constituent pas la résidence principale d'un copropriétaire, et elle ne concerne que la location de courte durée : la location à l'année reste libre. Le Conseil constitutionnel a jugé ce dispositif conforme à la Constitution par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026.Lire la réponse →
Sanctions
Aller plus loin
Les données commune par commune, en accès libre.
Comment ces réponses sont établies
Les questions proviennent de celles réellement posées à l'assistant du Droit d'Investir. Chaque réponse est rédigée à partir des textes en vigueur — au premier rang desquels la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, et ses décrets d'application — puis relue et vérifiée point par point : articles cités, seuils, montants, dates. Ce qui reste discuté est signalé comme tel dans chaque page plutôt que tranché à tort. Dernière mise à jour : 2026-08-01.
Informations documentaires, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour un accompagnement, écrivez à Maître Dimitri Bougeard — dimitri@ledroitdinvestir.com.