Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme ?

Ce que la loi Le Meur a changé, et à quelle date

Le plafond de 120 jours existait déjà, mais il ne valait que dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a fait deux choses distinctes, à deux dates distinctes — et les confondre est la première source d'erreur sur cette question.

Premier temps, le 1er janvier 2025 : l'article 4 de la loi insère dans l'article L. 324-1-1 du code du tourisme la faculté nouvelle, rédigée ainsi — « La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours. » Mais le paragraphe qui porte le plafond s'ouvrait encore, à cette date, sur les mots « Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable » : seules ces communes-là pouvaient donc en user. C'est pourquoi les premières délibérations sont venues de grandes villes, déjà dotées du dispositif.

Second temps, le 20 mai 2026 : l'article 1er de la loi supprime cette restriction, et sa date d'entrée en vigueur — fixée par décret, au plus tard le 20 mai 2026 — est celle de la bascule. Depuis, toute commune de France peut abaisser son plafond à 90 jours, qu'elle soit ou non en zone tendue, qu'elle ait ou non instauré un régime de changement d'usage.

La conséquence pratique est qu'il n'y a plus de réponse nationale à cette question : le plafond applicable dépend de votre commune. Nous en avons recensé seize passées à 90 jours au 9 août 2026 : Paris, Marseille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Saint-Paul, Avignon, Antibes, Ivry-sur-Seine, Fontenay-sous-Bois, Vincennes, Annemasse, Yerres, Sceaux, Arcachon et Trégunc. Ailleurs, la règle reste 120 jours — nous l'avons vérifié commune par commune pour 393 d'entre elles.

Ce que notre recensement ne peut pas garantir

Ces délibérations ne figurent dans aucun registre national : elles se recensent une par une, sur le site et dans les actes de chaque commune. Nous en avons examiné 409 sur les 3 689 communes classées en zone tendue, en commençant par les plus peuplées — soit 65 % de la population concernée. Une commune absente de notre liste relève des 120 jours du droit commun, qui valent de plein droit sans qu'elle ait à délibérer.

Deux limites, qu'il vaut mieux connaître avant de s'y fier. La première tient au nombre : une commune que nous n'avons pas examinée peut avoir délibéré sans que nous le sachions. La seconde tient au périmètre, et elle est plus gênante : depuis le 20 mai 2026, la faculté d'abaisser à 90 jours n'est plus réservée aux communes en zone tendue, alors que notre recensement part précisément de cette liste. Une commune non tendue qui délibérerait aujourd'hui n'entrerait dans aucun de nos écrans.

Une dernière réserve, d'une autre nature, sur la qualité de la preuve : zéro des communes que nous signalons à 90 jours — — publient ce plafond sur leur site sans que la délibération correspondante soit accessible. Nous les publions tout de même, parce que l'information émane de la commune elle-même, mais sans référence d'acte. À Marseille, le texte que la Ville cite en référence porte même un seuil de 120 jours : l'abaissement y repose sur la seule annonce de la commune, et nous l'écrivons sur sa page.

Qu'est-ce qu'une résidence principale, exactement

C'est le logement occupé au moins huit mois par an par le loueur, sa famille ou son conjoint — sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. La définition compte, parce qu'elle détermine le régime tout entier.

Si le logement est votre résidence principale, vous n'avez pas besoin d'autorisation de changement d'usage, mais vous êtes plafonné en jours. S'il ne l'est pas, vous n'avez aucun plafond de jours, mais vous relevez du changement d'usage dans les communes qui l'ont instauré — et c'est souvent une contrainte bien plus lourde.

En cas de contrôle, c'est à vous d'établir le caractère de résidence principale : avis d'imposition à cette adresse, attestation d'assurance habitation, factures d'énergie, inscription sur les listes électorales. Un logement déclaré comme résidence principale mais manifestement inoccupé le reste de l'année expose à une requalification, et le rattrapage se fait alors sur le terrain du changement d'usage — donc avec l'amende correspondante.

Les trois dérogations

Le dépassement est admis pour obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Ces motifs s'entendent strictement : une mission à l'étranger, une hospitalisation prolongée, un sinistre rendant le logement inhabitable.

Ces dérogations ne se déclarent pas à l'avance : elles se justifient en cas de contrôle. Conservez les pièces qui les établissent.

Le décompte est automatique

Les plateformes numériques sont tenues de décompter le nombre de nuitées, de transmettre ce décompte à la commune qui le demande, et de bloquer automatiquement l'annonce dès que le plafond est atteint. Ce blocage est une obligation qui pèse sur elles, sous peine d'amende civile propre.

Le décompte se fait par logement et par année civile, tous canaux confondus. Répartir ses réservations entre deux plateformes ne remet pas les compteurs à zéro : la commune, qui accède aux données d'activité transmises via l'API meublés, voit le total.

Le dépassement expose le loueur à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.

Ce que le plafond ne règle pas

Respecter le plafond ne vous dispense d'aucune autre obligation : la déclaration soumise à enregistrement reste due, le numéro doit figurer sur vos annonces, la taxe de séjour doit être collectée, et le règlement de copropriété peut interdire l'activité indépendamment de tout plafond.

Surtout, le nombre de jours n'est pas le droit d'exploiter. Une commune peut laisser la résidence principale à 120 jours et soumettre par ailleurs la location en meublé de tourisme à une autorisation de changement d'usage, contingentée à un ou deux logements par propriétaire, voire fermée aux sociétés. C'est le cas de Granville et de Sarzeau, qui n'apparaissent dans aucune liste de communes à 90 jours et sont pourtant parmi les plus encadrées. Le droit d'exploiter se vérifie avant sa durée.

Vérifiez enfin le plafond applicable à votre commune plutôt que de vous fier à une règle générale : une délibération peut intervenir à tout moment, une commune qui était à 120 jours l'an dernier peut être passée à 90 — et une autre peut faire le chemin inverse.

Vérifier votre situation

• La liste des communes passées à 90 jours
• Chercher le plafond de votre commune
• Que risque-t-on en cas de dépassement ?
• Comment obtenir le numéro d'enregistrement ?