La réponse
En achetant de la commercialité. À Paris, toute autorisation de changement d'usage est subordonnée à compensation, y compris pour un particulier en nom propre : vous devez transformer en habitation, simultanément, des surfaces d'un autre usage. Le règlement municipal issu de la délibération 2025 DLH 44, en vigueur depuis le 4 mars 2025, impose 1 m² compensé pour 1 m² transformé en règle générale, 2 m² pour 1 m² en secteur de compensation renforcée et 3 m² pour 1 m² dans le secteur hyper-renforcé. Le prix de marché de la commercialité se situe entre 1 000 et 3 000 € le mètre carré selon l'arrondissement. Et depuis le PLU bioclimatique, une part du centre est fermée à toute création de nouvel hébergement touristique, quelle que soit la compensation offerte.
Pourquoi Paris est un cas à part
Le changement d'usage s'applique de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements de la petite couronne, en application de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. Paris n'a donc pas eu besoin de délibérer pour instaurer le régime : il s'y impose depuis toujours.
Ce que la Ville fixe, en revanche, c'est le règlement municipal qui détermine les conditions de délivrance des autorisations. Et le choix parisien est le plus fermé de France : aucune voie d'autorisation temporaire sans compensation n'est ouverte, contrairement à Montpellier, Nice ou Rennes. Que vous achetiez en nom propre ou via une société ne change rien : la compensation est exigée dès le premier bien.
La compensation, concrètement
Compenser, c'est transformer en habitation un local qui n'en était pas un — un bureau, un commerce, un entrepôt — afin que le stock de logements parisiens ne diminue pas. Le local offert en compensation doit se situer dans le même arrondissement, et respecter les règles de qualité fixées par le règlement.
En pratique, personne n'achète un plateau de bureaux pour le convertir. Le marché s'est organisé autour de la cession de commercialité : un opérateur qui transforme des bureaux en logements crée un droit, appelé titre de compensation, qu'il cède devant notaire. Vous achetez ce titre, vous le joignez à votre demande, et il vaut compensation.
Les ratios ne sont pas uniformes. Un mètre carré pour un mètre carré dans le régime général ; deux pour un dans le secteur de compensation renforcée, qui couvre notamment les arrondissements centraux et une partie des 10e, 14e, 15e, 16e, 17e et 18e ; trois pour un dans le secteur hyper-renforcé. Sur un studio de 30 m² en secteur renforcé, il faut donc acquérir 60 m² de commercialité — soit, au prix courant, un ticket qui dépasse fréquemment 100 000 €.
Le verrou qui rend la question souvent théorique
Depuis l'entrée en application du PLU bioclimatique, la création de nouveaux hébergements touristiques est interdite dans un secteur protégé du centre de Paris. Dans ce périmètre, la question de la compensation ne se pose même plus : l'autorisation d'urbanisme ne sera pas délivrée, quel que soit le nombre de mètres carrés que vous offrez.
Avant de chiffrer une opération, la première vérification n'est donc pas le prix de la commercialité mais la localisation exacte du bien au regard du PLU et du secteur de compensation.
Ce qui ne nécessite pas de changement d'usage
Louer votre résidence principale en meublé de tourisme n'appelle aucune autorisation de changement d'usage. Vous restez dans le régime de la résidence principale, avec sa contrepartie : un plafond de 90 jours par an à Paris, la Ville ayant usé de la faculté ouverte par la loi Le Meur d'abaisser le plafond national de 120 jours.
La déclaration soumise à enregistrement, elle, reste due dans tous les cas, et le numéro obtenu doit figurer sur chacune de vos annonces.
La procédure
La demande se dépose auprès du Bureau de la protection des locaux d'habitation de la Ville de Paris, avec le titre de compensation, les pièces établissant l'usage d'habitation du local et, depuis la loi Le Meur, un diagnostic de performance énergétique conforme aux exigences applicables.
L'autorisation obtenue avec compensation présente un avantage décisif : elle est attachée au local et non à votre personne, et publiée au fichier immobilier. Elle se transmet donc avec le bien et se valorise à la revente — c'est ce qui justifie économiquement le coût de la commercialité.
À retenir
- Pas d'autorisation temporaire à Paris : la compensation est exigée dès le premier bien, en nom propre comme en société.
- Ratios en vigueur depuis le 4 mars 2025 : 1 pour 1 en régime général, 2 pour 1 en secteur renforcé, 3 pour 1 en secteur hyper-renforcé.
- La commercialité s'achète devant notaire, entre 1 000 et 3 000 € le mètre carré selon l'arrondissement.
- Le PLU bioclimatique interdit toute création de nouvel hébergement touristique dans un secteur protégé du centre : la compensation n'y change rien.
- L'autorisation obtenue avec compensation est attachée au local, publiée au fichier immobilier, et se revend avec le bien.
- La résidence principale échappe au changement d'usage, mais reste plafonnée à 90 jours par an à Paris.
Vérifier votre situation
Ce qui n'est pas encore tranché
- Le périmètre exact des secteurs de compensation renforcée et hyper-renforcée est révisé par délibération : vérifiez l'adresse du bien sur le règlement municipal en vigueur avant tout engagement, un immeuble peut changer de secteur d'une révision à l'autre.
- Les prix de commercialité cités sont des ordres de grandeur de marché, non des tarifs administratifs : ils varient fortement selon l'arrondissement et la conjoncture.
Sources
Mise à jour : 2026-08-01