Louer en courte durée au Château-d'Oléron

Ce que le classement du Château-d'Oléron change

Le Château-d'Oléron figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

• Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
• Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
• Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
• Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous n'avons pas vérifié Le Château-d'Oléron individuellement. Le plafond de 120 jours indiqué ci-dessus est celui du droit commun : il s'applique de plein droit, sans délibération. Ce que nous ne pouvons pas affirmer, c'est qu'aucune délibération ne l'ait abaissé à 90 : ces décisions ne figurent dans aucun registre national, elles se recensent commune par commune, et notre recensement du 9 août 2026 porte sur 409 communes sur les 3 689 classées en zone tendue — soit 65 % de leur population, le recensement ayant commencé par les plus peuplées. Demandez à la mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Le Château-d'Oléron exige une autorisation temporaire de changement d'usage depuis le 1er janvier 2026, plafonne à quatre le nombre d'autorisations par propriétaire et à 280 le nombre total délivrable sur la commune. Régime applicable depuis le 1er janvier 2026.

• En nom propre : Autorisation temporaire exigée dès la première nuitée pour une résidence secondaire, et au-delà de 120 nuitées par an pour une résidence principale. Délivrée pour quatre ans, renouvelable par reconduction expresse. Demandes recevables depuis le 1er septembre 2025.
• En société : Soumises au même régime d'autorisation temporaire que les personnes physiques, sur le fondement de l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation.
• Nombre d'autorisations : Quatre autorisations au maximum par propriétaire, personne physique comme morale — un propriétaire ne peut en détenir davantage simultanément. Et un contingent communal de 280 autorisations temporaires : une fois atteint, aucune nouvelle autorisation n'est délivrée tant qu'une place ne se libère. Les autorisations sont attribuées selon l'ancienneté de la déclaration, l'acquittement de la taxe de séjour, le classement du meublé et la qualité de service.
• Numéro d'enregistrement : Déclaration préalable soumise à numéro d'enregistrement pour toute location de meublé de tourisme, résidence principale comprise, depuis le 1er septembre 2025. Le numéro doit figurer sur toutes les annonces.

Actes lus à la source :

• Délibération du conseil municipal du Château-d'Oléron n° 2025-3-7 du 8 avril 2025, adoptée à l'unanimité — instauration du régime de l'autorisation préalable de changement d'usage des locaux d'habitation en meublés de tourisme et de la déclaration préalable soumise à enregistrement
• Délibération du conseil municipal du Château-d'Oléron n° 2025-3-8 du 8 avril 2025, adoptée à l'unanimité — instauration de la servitude de résidence principale et lancement de la procédure de modification simplifiée du plan local d'urbanisme

Vérifié le 31 juillet 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Commune la plus régulée du recensement à ce jour. Les deux actes du 8 avril 2025 ont été reçus en préfecture le 17 avril 2025. Le premier est un scan sans texte lisible — il n'a été lu que par le tamis OCR, et sa couche texte se réduisait au tampon d'accusé de réception, ce qui l'avait d'abord fait passer pour un document lu. Le règlement de changement d'usage, annexé à cette délibération, n'est pas joint au PDF : la procédure de sélection des candidats en dépend et n'a donc pas été lue. La seconde délibération LANCE une modification simplifiée du PLU pour instaurer une servitude de résidence principale sur toutes les zones U et AU — les constructions nouvelles de logement y seraient réservées à la résidence principale (art. L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, créé par l'article 5 de la loi Le Meur). Cette servitude n'est PAS en vigueur : elle ne le sera qu'à l'approbation de la modification du PLU. La commune justifie sa recevabilité par 1 412 résidences secondaires sur 3 800 logements en 2021.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Le Château-d'Oléron applique une majoration de la THRS de 30 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Le Château-d'Oléron est de 57,3 % à l'exercice 2025, dont 54 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 96 % des 3 689 communes en zone tendue — Le Château-d'Oléron est parmi les plus imposées du référentiel. La médiane des 654 communes de 2 000 à 4 999 habitants du référentiel est de 38,58 % : l'écart pèsera chaque année sur la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.