Location courte durée à Saint-Georges-d'Oléron : la réglementation

Ce que le classement de Saint-Georges-d'Oléron change

Saint-Georges-d'Oléron figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Saint-Georges-d'Oléron le 9 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Saint-Georges-d'Oléron exige une autorisation temporaire de changement d'usage pour louer un logement en meublé de tourisme depuis le 1er janvier 2026, plafonne à quatre le nombre d'autorisations par propriétaire, personne physique comme personne morale, et à 670 le contingent délivrable sur la commune. Régime applicable depuis le 1er janvier 2026.

En nom propre : Autorisation temporaire exigée depuis le 1er janvier 2026 : dès la première nuitée pour une résidence secondaire, et au-delà de 120 jours de location par an pour une résidence principale, la location de la résidence principale en deçà de ce seuil restant dispensée (art. 2.1), de même que la location d'une partie seulement de la résidence principale — chambre chez l'habitant, chambre d'hôtes (art. 2.2). Nuance à connaître, qui ne figure pas dans le règlement mais dans la documentation publiée par la communauté de communes sur le téléservice : la location d'une partie de la résidence principale disposant d'un accès indépendant y est présentée comme soumise à changement d'usage, la dispense n'étant annoncée que pour l'accès commun. L'autorisation est accordée pour quatre ans à compter de la date de la décision, à titre personnel et incessible : en cas de cession du local, sous quelque forme que ce soit, elle devient caduque. Elle est renouvelable pour la même durée par reconduction expresse, la demande de renouvellement pouvant être déposée au plus tôt six mois avant la fin de validité ; toute demande formulée hors délai vaut nouvelle demande. Le dossier est réputé complet à sa réception si aucune pièce manquante n'est réclamée dans les deux mois ; le délai d'instruction est ensuite de quatre mois à compter du dossier complet, et le défaut de réponse à l'issue de ce délai vaut autorisation tacite. À l'échéance, le bien ne peut plus être loué en meublé de tourisme tant qu'une nouvelle autorisation n'a pas été obtenue. Les demandes sont recevables depuis le 1er septembre 2025, par courrier adressé au maire ou par voie dématérialisée. L'autorisation est refusée aux logements conventionnés, à ceux ayant bénéficié d'une aide publique à l'amélioration de l'habitat sans remboursement des subventions, et à ceux sous prêt immobilier conventionné ; tout logement nouvellement proposé à la location doit présenter un DPE classé A à E, les meublés déjà déclarés en mairie au 21 novembre 2024 et les résidences principales louées au maximum 120 jours par an en étant exclus. Échéance à ne pas manquer, que le premier examen avait omise : à partir du 1er janvier 2034, l'article 5 du règlement impose à l'ensemble des logements proposés à la location touristique de répondre aux critères de classe A à D.
En société : Une SCI ou une société EST soumise à l'autorisation de changement d'usage, et le règlement l'écrit expressément plutôt que de la sous-entendre : « Les autorisations de changement d'usage sont délivrées à titre temporaire, tant aux propriétaires personnes physiques qu'aux personnes morales conformément à l'article L631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation » (art. 1.2) — ce qui rejoint la règle de fond, l'article L. 631-7 du même code visant le local et son usage, jamais la qualité du propriétaire. La date de l'acte a été confrontée à la loi : la délibération est du 3 avril 2025, donc POSTÉRIEURE à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui a étendu l'autorisation temporaire de l'article L. 631-7-1 A aux personnes morales. Aucune fermeture de la voie temporaire aux sociétés ne subsiste donc ici, contrairement aux règlements antérieurs à cette loi qui reproduisent l'ancienne rédaction réservée aux personnes physiques. Les conditions sont exactement celles du particulier : même voie temporaire, même durée de quatre ans renouvelable par reconduction expresse, mêmes critères d'attribution, aucune compensation exigée, aucun contingent propre. Le plafond de quatre autorisations par propriétaire s'applique dans les mêmes termes à la personne morale — l'article 6 vise « un propriétaire personne physique ou une personne morale » —, la règle du calcul par foyer fiscal ne concernant que les propriétaires individuels. Deux indices matériels le confirment : l'annexe 2 du règlement, qui liste les pièces justificatives, comporte une rubrique « POUR UNE PERSONNE MORALE : copie des statuts OU extrait Kbis à jour », preuve que la commune instruit des demandes de sociétés ; et la foire aux questions publiée par la communauté de communes sur le téléservice répond sans détour que « que vous soyez propriétaire en nom propre, en société (SCI) ou en indivision, le nombre d'autorisations préalables de changement d'usage est de 4 maximum par propriétaire et par commune ».
Nombre d'autorisations : Deux plafonds se cumulent. Par propriétaire : quatre autorisations au maximum, « qu'il s'agisse d'un propriétaire personne physique ou d'une personne morale », un propriétaire ne pouvant en détenir simultanément davantage ; sont comptées la pleine propriété, l'usufruit et l'indivision, et le décompte se fait par foyer fiscal pour les propriétaires individuels (art. 6). Sur la commune : un contingent de 670 autorisations temporaires. Précision que la contre-lecture a dû apporter, parce que le premier examen mélangeait deux textes : la version du règlement annexée à la délibération de Saint-Georges-d'Oléron et reproduite dans le procès-verbal de la séance ne contient AUCUN tableau des huit communes — son article 7 se borne à énoncer « Le quota fixé par la présente délibération est de 670 ». Le tableau qui répartit les contingents sur toute l'île (1 100 à Saint-Pierre-d'Oléron, 450 à Dolus-d'Oléron, 362 à Saint-Denis-d'Oléron, 280 au Château-d'Oléron, 250 à La Brée-les-Bains, 200 à Saint-Trojan-les-Bains, 150 au Grand-Village-Plage) ne figure que dans le « règlement général » publié sur le téléservice, qui n'est pas l'acte voté par Saint-Georges-d'Oléron — et ce tableau est déjà périmé, la délibération de Saint-Trojan-les-Bains du 3 février 2026 ayant porté son propre quota de 200 à 280. Seul le chiffre de 670, écrit dans l'acte communal, engage Saint-Georges-d'Oléron. Le plafond atteint, plus aucune autorisation n'est délivrée tant qu'une place ne se libère : les demandes sont refusées par décision notifiée, les dossiers conservés et classés par ordre chronologique d'enregistrement des dossiers complets, et le propriétaire placé en tête de liste dispose de 28 jours calendaires pour confirmer sa demande, faute de quoi il est réputé y renoncer. Les autorisations sont attribuées selon quatre critères : ancienneté du meublé déclaré en mairie au titre du II de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, acquittement de la taxe de séjour, classement prononcé par un organisme agréé ou accrédité, et qualité de service du bien ; en cas d'enregistrement de plusieurs dossiers complets à la même date, la première position sur la liste d'attente est désignée par tirage au sort au moyen d'un logiciel.
Numéro d'enregistrement : Déclaration préalable soumise à numéro d'enregistrement à treize chiffres pour toute location de meublé de tourisme, résidence principale comprise, mise en œuvre depuis le 1er septembre 2025 (« DE METTRE EN ŒUVRE la procédure d'enregistrement de la déclaration des meublés de tourisme à compter du 1er septembre 2025 », dispositif de la délibération n° 22-2025). La déclaration se dépose sur la plateforme de télédéclaration 3D Ouest de l'île d'Oléron ; un accusé de réception comprenant le numéro est délivré au déclarant, et ce numéro doit figurer sur les annonces mises en ligne par les plateformes de location (art. 8 du règlement).

Actes lus à la source :

Vérifié le 9 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Contre-lecture du 2026-08-09 : régime confirmé, acte reverifié à l'œil, mais quatre corrections ont été apportées au premier examen — un compte d'articles faux, une confusion entre deux versions du règlement, un mauvais découpage des pages du procès-verbal, et une source de compétence trop faible. Compétence, d'abord, établie avant toute conclusion et cette fois sur pièce officielle : la fiche BANATIC de la communauté de communes de l'île d'Oléron (SIREN 241700624), mise à jour le 16 avril 2026, énumère ses 32 compétences — SCOT et schéma de secteur, programme local de l'habitat, action en faveur du logement des personnes défavorisées, OPAH — et n'y fait pas figurer le plan local d'urbanisme. Le PLU est donc resté communal, et c'est bien au niveau de la commune que l'acte devait exister ; le premier examen le disait, mais sur la foi des « missions publiées » du site intercommunal, ce qui est une source faible pour une question de compétence. Les huit communes de l'île ont délibéré séparément, chacune pour son territoire, sur un règlement rédigé en commun : la délibération de Saint-Georges-d'Oléron est prise « à l'instar des 8 communes composant la communauté de communes de l'Île d'Oléron », et l'autorisation est délivrée « par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble » (art. 10.1). Le caractère communal du régime est donc établi par les actes eux-mêmes, pas déduit. Preuve additionnelle trouvée dans le registre de Saint-Georges-d'Oléron lui-même, là où le premier examen allait la chercher dans le procès-verbal d'une autre commune : la délibération n° 62-2025 du 29 septembre 2025, « Régularisation des meublés de tourisme — Convention de mise à disposition d'un service entre la communauté de communes de l'île d'Oléron et la commune », approuvée par 17 voix pour et 3 abstentions, met en place le poste mutualisé au service habitat de l'intercommunalité pour accompagner un parc de « plus de 4000 meublés touristiques à l'échelle de l'île d'Oléron ». La mutualisation porte sur les moyens, jamais sur la compétence : le régime reste communal. Les pièces : la délibération n° 22-2025 a été téléchargée dans sa version signée revêtue du tampon d'accusé de réception préfectoral ; ce PDF est un scan dont la seule couche texte est le tampon, ses pages ont donc été rendues en image à 150 dpi et relues à l'œil, page par page — le dispositif et les visas sont conformes à ce qui est rapporté. Le texte intégral de la délibération et du règlement annexé a par ailleurs été lu sur couche texte native dans le procès-verbal de la séance du 3 avril 2025 ; les deux lectures concordent. Le règlement général commun aux huit communes a été téléchargé et lu séparément : il compte quatorze articles en cinq titres et deux annexes, non quinze articles. Motifs retenus par le conseil, vérifiés dans les considérants : environ 609 logements du parc de Saint-Georges-d'Oléron disponibles à la location plus de 120 jours par an en 2023 contre environ 106 en 2016 ; 27,6 % de la capacité d'hébergement touristique de l'île en meublés en 2023 contre 17 % en 2017 ; + 54 % d'annonces entre 2018 et 2023 ; inscription de la commune sur la liste du décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Recherche d'un acte modificatif, que le premier examen n'avait pas menée alors qu'une commune voisine en a pris un : toutes les listes de délibérations publiées depuis avril 2025 ont été passées aux termes « quota », « réajustement », « plafonnement », « changement d'usage » et « meublé » — Saint-Georges-d'Oléron n'a pas réajusté son contingent, à la différence de Saint-Trojan-les-Bains le 3 février 2026. Les 670 sont donc à jour au 9 août 2026. Toutes les URL citées ont été retestées sans cookie le 9 août 2026 et rendent 200. Deux points d'attention pour la publication : la coquille de l'article 8 du règlement dans l'adresse du téléservice, signalée dans la référence de l'acte ; et le domaine saintgeorgesdoleron.com, qui n'est pas encore dans l'allowlist COLLECTIVITES de lib/sources.ts alors que taxe.3douest.com y figure.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Saint-Georges-d'Oléron applique une majoration de la THRS de 30 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Saint-Georges-d'Oléron est de 48,84 % à l'exercice 2025, dont 45,54 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 84 % des 3 689 communes en zone tendue — Saint-Georges-d'Oléron est au-dessus de la majorité des communes. La médiane des 654 communes de 2 000 à 4 999 habitants du référentiel est de 38,58 % : l'écart pèsera chaque année sur la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.