Location courte durée à Saint-Pierre-d'Oléron : la réglementation

Ce que le classement de Saint-Pierre-d'Oléron change

Saint-Pierre-d'Oléron figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Saint-Pierre-d'Oléron le 9 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Saint-Pierre-d'Oléron soumet à autorisation temporaire de changement d'usage la mise en location d'un logement en meublé de tourisme depuis le 1er janvier 2026, dès la première nuitée pour une résidence secondaire, la résidence principale restant dispensée jusqu'à 120 jours par an. C'est le régime le plus contingenté de la vague : l'autorisation vaut quatre ans, quatre au maximum par propriétaire et par commune, et le nombre total d'autorisations est plafonné à 1 100 pour la commune, au-delà duquel les demandes sont refusées et inscrites sur une liste d'attente chronologique. Le règlement est commun aux huit communes de l'île d'Oléron, chacune l'ayant adopté par sa propre délibération. Régime applicable depuis le 1er janvier 2026.

En nom propre : Autorisation exigée dès la première nuitée pour une résidence secondaire ; la résidence principale en est dispensée jusqu'à 120 jours par an, de même que la location d'une partie seulement de la résidence principale — chambres chez l'habitant, chambres d'hôtes. Quatre ans, personnelle et incessible, caduque en cas de cession, renouvelable par reconduction expresse demandée au plus tôt six mois avant l'échéance. Quatre autorisations au maximum par propriétaire et par commune, le plafond se calculant par foyer fiscal. Instruction en quatre mois après dossier complet, le silence valant autorisation tacite. Diagnostic de performance énergétique classé A à E exigé pour tout logement nouvellement proposé — A à D à compter du 1er janvier 2034 —, les meublés déjà déclarés au 21 novembre 2024 et les résidences principales louées moins de 120 jours en étant exemptés. Sont exclus les logements conventionnés, les logements aidés par l'Anah sans remboursement des subventions et ceux financés par un prêt conventionné. Dépôt par courrier au maire ou sur la plateforme intercommunale ; l'autorisation est délivrée par le maire de la commune.
En société : Une société ou une SCI est soumise à l'autorisation temporaire au même titre qu'un particulier, et le règlement le dit deux fois en toutes lettres plutôt que de le laisser déduire. Son article 1.2 : « Les autorisations de changement d'usage sont délivrées à titre temporaire, tant aux propriétaires personnes physiques qu'aux personnes morales conformément à l'article L. 631-7-1 A ». Son article 6 : le plafond de quatre autorisations vaut « qu'il s'agisse d'un propriétaire personne physique ou d'une personne morale ». La foire aux questions officielle le confirme au lecteur — « Que vous soyez propriétaire en nom propre, en société (SCI) ou en indivision, le nombre d'autorisations préalables de changement d'usage est de 4 maximum par propriétaire et par commune » — et l'annexe 2 exige d'une personne morale la copie de ses statuts ou un extrait Kbis à jour. Le régime ayant été institué le 8 avril 2025, il applique la rédaction de l'article L. 631-7-1 A issue de la loi du 19 novembre 2024, qui a ouvert la voie temporaire aux personnes morales.
Nombre d'autorisations : Deux plafonds se cumulent. Quatre autorisations au maximum par propriétaire et par commune, calculées par foyer fiscal pour un particulier. Et un contingent communal de 1 100 autorisations pour Saint-Pierre-d'Oléron (article 7 du règlement) : au-delà, les demandes sont refusées et placées sur une liste d'attente chronologique, avec tirage au sort logiciel en cas d'égalité de date et vingt-huit jours calendaires pour confirmer. Les critères d'attribution sont l'ancienneté de la déclaration préalable, l'acquittement de la taxe de séjour, le classement en étoiles et la qualité de service. Aucune compensation n'est exigée.
Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire depuis le 1er septembre 2025 pour tout meublé de tourisme, résidence principale comprise (articles 3 et 4 de la délibération n° 055/2025). Numéro à treize chiffres délivré immédiatement par la plateforme intercommunale, obligatoire sur toute annonce. Les cerfa déposés en mairie avant le 1er septembre 2025 ont cessé d'être valables au 1er janvier 2026 et doivent être refaits.

Actes lus à la source :

Vérifié le 9 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. La communauté de communes de l'île d'Oléron n'est pas compétente en PLU — Saint-Pierre conduit son propre plan local d'urbanisme et sa révision —, d'où huit délibérations communales pour un règlement unique. L'exemplaire du règlement servi par l'intercommunalité ne porte pas de tampon d'accusé de réception propre à Saint-Pierre : c'est bien celui que vise l'article 2 de la délibération, mais l'annexe tamponnée n'est pas publiée séparément. La délibération elle-même est un scan, rendu à 150 dpi et lu page à page le 09/08/2026. À noter pour la maintenance : la page municipale « Meublé de tourisme : je loue, je déclare » que renvoient les moteurs rend aujourd'hui 404 — toute la documentation du dispositif vit sur la plateforme intercommunale.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Saint-Pierre-d'Oléron applique une majoration de la THRS de 30 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Saint-Pierre-d'Oléron est de 56,87 % à l'exercice 2025, dont 53,57 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 96 % des 3 689 communes en zone tendue — Saint-Pierre-d'Oléron est parmi les plus imposées du référentiel. La médiane des 394 communes de 5 000 à 9 999 habitants du référentiel est de 41,33 % : l'écart pèsera chaque année sur la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.