Communes exigeant une autorisation de changement d'usage
Louer un logement qui n'est pas votre résidence principale y suppose une autorisation préalable de la commune :
- Angoulins — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Ars-en-Ré — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- Aytré — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Châtelaillon-Plage — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Dolus-d’Oléron — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Dompierre-sur-Mer — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- La Brée-les-Bains — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- La Couarde-sur-Mer — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- La Flotte — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- La Rochelle — compensation selon le quartier, vérifié sur actes
- Lagord — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Le Bois-Plage-en-Ré — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- Le Château-d'Oléron — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Le Grand-Village-Plage — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Les Portes-en-Ré — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- Loix — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- Nieul-sur-Mer — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Périgny — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Puilboreau — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Rivedoux-Plage — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- Royan — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Saint-Clément-des-Baleines — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- Saint-Denis-d’Oléron — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Saint-Georges-d'Oléron — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Saint-Martin-de-Ré — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- Saint-Pierre-d'Oléron — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Saint-Trojan-les-Bains — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Sainte-Marie-de-Ré — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
- Salles-sur-Mer — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
À l'inverse, L'Houmeau et Yves n'ont institué aucun régime local de changement d'usage — une absence vérifiée, pas un silence.
Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
48 communes du département majorent la part communale de la THRS (art. 1407 ter du CGI), dont 22 au taux maximal de 60 %. Exercice 2025, données DGFiP. Ce surcoût annuel s'ajoute à la fiscalité de l'activité : à intégrer au calcul de rentabilité.
| Commune | Majoration |
|---|---|
| Ars-en-Ré | 60 % |
| Barzan | 60 % |
| Bourcefranc-le-Chapus | 60 % |
| Breuillet | 60 % |
| Fouras | 60 % |
| Île-d'Aix | 60 % |
| L'Houmeau | 60 % |
| La Rochelle | 60 % |
| Lagord | 60 % |
| Le Bois-Plage-en-Ré | 60 % |
| Les Portes-en-Ré | 60 % |
| Marennes | 60 % |
| Nieul-sur-Mer | 60 % |
| Périgny | 60 % |
| Royan | 60 % |
| Saint-Clément-des-Baleines | 60 % |
| Saint-Georges-de-Didonne | 60 % |
| Saint-Nazaire-sur-Charente | 60 % |
| Saint-Sornin | 60 % |
| Sainte-Marie-de-Ré | 60 % |
| Saujon | 60 % |
| Semussac | 60 % |
| Le Grand-Village-Plage | 50 % |
| Saint-Froult | 50 % |
| Saint-Trojan-les-Bains | 50 % |
| Port-des-Barques | 42 % |
| Arvert | 40 % |
| Chaillevette | 40 % |
| Étaules | 40 % |
| La Tremblade | 40 % |
| Meschers-sur-Gironde | 40 % |
| Salles-sur-Mer | 40 % |
| Aytré | 30 % |
| Dolus-d'Oléron | 30 % |
| Dompierre-sur-Mer | 30 % |
| La Brée-les-Bains | 30 % |
| Le Château-d'Oléron | 30 % |
| Puilboreau | 30 % |
| Rivedoux-Plage | 30 % |
| Saint-Denis-d'Oléron | 30 % |
| Saint-Georges-d'Oléron | 30 % |
| Saint-Pierre-d'Oléron | 30 % |
| Vaux-sur-Mer | 30 % |
| Angoulins | 20 % |
| Châtelaillon-Plage | 20 % |
| Chenac-Saint-Seurin-d'Uzet | 20 % |
| La Flotte | 20 % |
| Saint-Augustin | 20 % |
Communes vérifiées, restées à 120 jours
Ces communes du département ont été contrôlées lors de notre recensement du 9 août 2026 : aucune délibération abaissant le plafond à 90 jours n'y a été identifiée.
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Fiches détaillées du département
Démarches pas à pas, compensation, quotas, sanctions et sources officielles :
Résidences secondaires dans les communes classées
Sur les 56 communes classées du département, la part de résidences secondaires et logements occasionnels va de 2,4 % (Périgny) à 83,6 % (Les Portes-en-Ré), pour une médiane départementale de 38,8 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 17,6 %. Recensement de la population INSEE, millésime 2023. 34 communes du département dépassent 20 % — l'ordre de grandeur du seuil au-delà duquel un plan local d'urbanisme peut réserver les logements neufs à la résidence principale.
| Commune | Résidences secondaires | Logements concernés |
|---|---|---|
| Les Portes-en-Ré | 83,6 % | 1 656 sur 1 982 |
| La Brée-les-Bains | 79 % | 1 627 sur 2 059 |
| Les Mathes | 77,7 % | 4 079 sur 5 250 |
| La Couarde-sur-Mer | 76,1 % | 1 902 sur 2 500 |
| Saint-Clément-des-Baleines | 74,7 % | 1 162 sur 1 555 |
Les cinq parts les plus fortes du département. La part de chaque commune figure sur sa page, située parmi les communes de même taille — voir les cinq tranches nationales.
L'INSEE agrège sous une même catégorie les résidences secondaires et les logements occasionnels, et ne dit pas combien sont loués en meublé de tourisme. Une part élevée n'est pas une contrainte : cette section décrit un parc de logements, là où les autres rangent les communes selon ce qu'elles ont délibéré.
Taxe foncière des communes classées
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due chaque année, que le logement soit loué ou non : elle pèse sur la rentabilité avant même le premier voyageur. Sur les 56 communes classées du département, le taux global va de 36,29 % (Les Mathes) à 57,3 % (Le Château-d'Oléron), pour une médiane départementale de 47,99 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 37,91 %. Exercice 2025, données DGFiP, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
| Commune | Taux global | Part communale |
|---|---|---|
| Le Château-d'Oléron | 57,3 % | 54 % |
| Nieul-sur-Mer | 56,91 % | 56,08 % |
| Saint-Pierre-d'Oléron | 56,87 % | 53,57 % |
| Marennes-Hiers-Brouage | 56,49 % | 51,91 % |
| Royan | 55,65 % | 53,36 % |
Les cinq taux les plus élevés du département. Le taux de chaque commune figure sur sa page, situé par rapport aux communes de même taille.
Les 6 intercommunalités concernées
Le changement d'usage se délibère au niveau communal, mais l'instruction et le plan local d'urbanisme relèvent souvent de l'intercommunalité : savoir laquelle porte votre commune dit à quelle porte frapper.
- CA Royan Atlantique — 17 communes classées, 66 580 habitants
- CA de La Rochelle — 12 communes classées, 143 110 habitants
- CC de l'Ile de Ré — 10 communes classées, 17 961 habitants
- CC de l'Ile d'Oléron — 8 communes classées, 22 568 habitants
- CA Rochefort Océan — 6 communes classées, 10 023 habitants
- CC du Bassin de Marennes — 3 communes classées, 10 064 habitants
Les 56 communes du département classées en zone tendue
Chacune a sa page : classement au zonage, obligations applicables, majoration éventuelle de la taxe d'habitation et textes en vigueur.
- Angoulins 4 240 hab.
- Ars-en-Ré ★ 1 314 hab.
- Arvert ★ 3 917 hab.
- Aytré 9 746 hab.
- Barzan ★ 475 hab.
- Bourcefranc-le-Chapus ★ 3 486 hab.
- Breuillet ★ 3 058 hab.
- Chaillevette ★ 1 664 hab.
- Châtelaillon-Plage 6 653 hab.
- Chenac-Saint-Seurin-d'Uzet ★ 606 hab.
- Dolus-d'Oléron ★ 3 199 hab.
- Dompierre-sur-Mer 6 315 hab.
- Étaules ★ 2 857 hab.
- Fouras ★ 4 148 hab.
- Île-d'Aix ★ 186 hab.
- L'Houmeau 3 000 hab.
- La Brée-les-Bains ★ 716 hab.
- La Couarde-sur-Mer ★ 1 112 hab.
- La Flotte ★ 3 150 hab.
- La Rochelle 79 851 hab.
- La Tremblade ★ 4 650 hab.
- Lagord 7 802 hab.
- Le Bois-Plage-en-Ré ★ 2 125 hab.
- Le Château-d'Oléron ★ 4 366 hab.
- Le Grand-Village-Plage ★ 1 108 hab.
- Les Mathes ★ 2 180 hab.
- Les Portes-en-Ré ★ 577 hab.
- Loix ★ 745 hab.
- Marennes-Hiers-Brouage ★ 6 163 hab.
- Meschers-sur-Gironde ★ 3 180 hab.
- Nieul-sur-Mer 5 811 hab.
- Périgny 8 877 hab.
- Port-des-Barques ★ 1 780 hab.
- Puilboreau 6 765 hab.
- Rivedoux-Plage ★ 2 483 hab.
- Royan ★ 19 425 hab.
- Saint-Augustin ★ 1 521 hab.
- Saint-Clément-des-Baleines ★ 688 hab.
- Saint-Denis-d'Oléron ★ 1 358 hab.
- Saint-Froult ★ 400 hab.
- Saint-Georges-d'Oléron ★ 4 067 hab.
- Saint-Georges-de-Didonne ★ 5 092 hab.
- Saint-Laurent-de-la-Prée ★ 2 299 hab.
- Saint-Martin-de-Ré ★ 2 355 hab.
- Saint-Nazaire-sur-Charente ★ 1 210 hab.
- Saint-Palais-sur-Mer ★ 3 840 hab.
- Saint-Pierre-d'Oléron ★ 6 633 hab.
- Saint-Sornin ★ 415 hab.
- Saint-Trojan-les-Bains ★ 1 121 hab.
- Sainte-Marie-de-Ré ★ 3 412 hab.
- Salles-sur-Mer 2 465 hab.
- Saujon ★ 7 440 hab.
- Semussac ★ 2 585 hab.
- Talmont-sur-Gironde ★ 77 hab.
- Vaux-sur-Mer ★ 4 013 hab.
- Yves ★ 1 585 hab.
★ également classée « zone touristique et tendue », ce qui ouvre à la commune des outils supplémentaires sur les meublés de tourisme.
Les 406 autres communes du département
Le socle national s'applique partout : déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement, 120 jours maximum pour la résidence principale, micro-BIC à 30 % pour un meublé non classé.
Ce que le classement change vraiment tient en une ligne : seule la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est réservée aux communes classées. Depuis la loi Le Meur, toute commune — classée ou non — peut soumettre les meublés de tourisme à une autorisation de changement d'usage et abaisser à 90 jours le plafond de la résidence principale, par délibération motivée.