Ce que le classement de Pornichet change
Pornichet figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Pornichet le 3 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Pornichet soumet à autorisation temporaire de changement d'usage la location en meublé de tourisme de tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur — dès la première nuitée — depuis le 1er mars 2023, sous le régime de la CARENE (l'agglomération de Saint-Nazaire, compétente en PLU) : autorisation personnelle sans compensation, de trois ans à l'origine, portée à cinq ans non reconductibles par le nouveau règlement applicable au 1er juillet 2025. L'acte longtemps identifié sans être lu — la délibération du 6 décembre 2022 — l'est désormais, avec sa révision de 2025. Régime applicable depuis le 1er mars 2023.
- En nom propre : « L'autorisation de changement d'usage est obligatoire dès la première nuitée par les résidences secondaires et par principe, à partir du 121ème jour de location pour les résidences principales » ; « les changements d'usage ne sont pas soumis à compensation ». Depuis le 1er juillet 2025 : autorisation de cinq ans non reconductible (les autorisations en cours ont été prolongées de trois à cinq ans), diagnostic de performance énergétique classé A à E exigé (A à D à compter de 2034), et dispense nouvelle pour les locations à des étudiants, jeunes travailleurs ou saisonniers par baux de neuf mois au plus non renouvelables. Instruction : deux mois, le défaut de réponse vaut accord tacite ; dépôt au service urbanisme de la mairie de Pornichet.
- En société : Le règlement ne réserve pas la voie temporaire aux personnes physiques — mêmes conditions.
- Nombre d'autorisations : Aucun quota, aucun zonage, aucune compensation.
- Numéro d'enregistrement : Couplé à l'autorisation : « la demande de changement d'usage doit être accompagnée de la demande d'attribution d'un numéro d'enregistrement » (page municipale) — un numéro par logement, téléservice communal depuis mars 2023, bascule prévue vers le téléservice national (article 7 du règlement de 2025).
Actes lus à la source :
- Délibération n° 2022.00267 du conseil communautaire de la CARENE du 6 décembre 2022 (« Mise en place d'un dispositif d'autorisation de changement d'usage des locaux d'habitation en meublés touristiques de courte durée sur l'ensemble du territoire de la Commune de Pornichet ») — unanimité, 58 pour ; AR préfecture 044-244400644-20221206-D202200267I0-DE du 12 décembre 2022, publiée le 14 décembre 2022 ; applicable au 1er mars 2023
- Délibération n° 2025.00136 du conseil communautaire de la CARENE du 24 juin 2025 (« Autorisation de changement d'usage – Procédure – Approbation », nouveau règlement annexé) — unanimité, 55 pour ; AR préfecture 044-244400644-20250624-D202500136I1-DE du 26 juin 2025 ; applicable à Pornichet dès le 1er juillet 2025, et étendu aux communes de Saint-Nazaire et Saint-André-des-Eaux à compter du 1er juin 2026
Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Les deux délibérations et le règlement annexé de 2025 téléchargés et lus en entier le 03/08/2026 depuis le portail d'actes de l'agglomération (URL testées sans cookie ; la seconde sert une archive contenant l'acte et son annexe). Le fondement est L. 631-9 : la CARENE, compétente en PLU, délibère — le dépôt reste en mairie de Pornichet. La même délibération de 2025 étend le régime à Saint-Nazaire et Saint-André-des-Eaux au 1er juin 2026 : l'entrée « aucun » de Saint-Nazaire a été corrigée le même jour. Piège : l'ancienne durée de trois ans (2023-2025) traîne encore sur des pages tierces — c'est cinq ans non reconductibles depuis le 1er juillet 2025.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Pornichet applique une majoration de la THRS de 40 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Pornichet est de 35,3 % à l'exercice 2025, dont 34,67 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 41 % des 3 689 communes en zone tendue — Pornichet est dans la moyenne des communes. La médiane des 247 communes de 10 000 à 19 999 habitants du référentiel est de 43,44 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.