Ce que le classement de Saint-Nazaire change
Saint-Nazaire figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Saint-Nazaire le 1er août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Saint-Nazaire est entrée dans le régime d'autorisation de changement d'usage de son agglomération le 1er juin 2026 : la délibération CARENE n° 2025.00136 du 24 juin 2025 étend à Saint-Nazaire et Saint-André-des-Eaux le dispositif appliqué à Pornichet depuis 2023 — autorisation temporaire de cinq ans non reconductible, personnelle, sans compensation, dès la première nuitée pour tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur. L'entrée « aucun régime », exacte jusqu'au printemps 2026 sur la foi de la page municipale, est corrigée sur l'acte. Régime applicable depuis le 1er juin 2026.
- En nom propre : Autorisation temporaire de cinq ans non reconductible, personnelle et sans compensation ; résidence secondaire soumise dès la première nuitée, résidence principale à partir du cent-vingt-et-unième jour. Diagnostic de performance énergétique classé A à E exigé (A à D à compter de 2034) ; dispense pour les locations à des étudiants, jeunes travailleurs ou saisonniers par baux de neuf mois au plus. Les meublés déjà déclarés à Saint-Nazaire et Saint-André-des-Eaux ont un délai de mise en conformité d'un an (article 1er du règlement). Instruction : deux mois, accord tacite au-delà.
- En société : Mêmes conditions — le règlement ne réserve pas la voie temporaire aux personnes physiques.
- Nombre d'autorisations : Aucun quota, aucun zonage, aucune compensation.
- Numéro d'enregistrement : Couplé à l'autorisation dans le dispositif CARENE : un numéro d'enregistrement par logement, la demande d'autorisation s'accompagnant de la demande de numéro ; bascule prévue vers le téléservice national (article 7 du règlement).
Acte lu à la source :
Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Correction du 03/08/2026 : l'entrée « aucun » publiée le 01/08/2026 reposait sur la page de démarches de la Ville (« la Ville de Saint-Nazaire n'a pas mis en place l'autorisation de changement d'usage ni la déclaration préalable ») — cette page est périmée depuis le 1er juin 2026, la délibération CARENE du 24 juin 2025, téléchargée et lue en entier avec son règlement, ayant étendu le régime à la commune. La compétence est communautaire (L. 631-9, la CARENE est compétente en PLU) : c'est le précédent Pornichet, appliqué à l'échelle de trois communes. Saint-André-des-Eaux, également couverte au 1er juin 2026, est hors zonage tendu de notre socle — consignée ici. La veille l'a rattrapé en instruisant Pornichet : les pages municipales ne suffisent jamais, les actes priment.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Saint-Nazaire applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Saint-Nazaire est de 39,08 % à l'exercice 2025, dont 38,45 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 54 % des 3 689 communes en zone tendue — Saint-Nazaire est dans la moyenne des communes. La médiane des 69 communes de 50 000 à 99 999 habitants du référentiel est de 40,58 %.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.