Ce que le classement de Sarzeau change
Sarzeau figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
- Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Sarzeau le 31 juillet 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Sarzeau soumet la location en meublé de tourisme à une autorisation de changement d'usage et plafonne le nombre d'autorisations par propriétaire : une en centre-ville, deux sur le reste du territoire. Régime applicable depuis le 1er septembre 2024.
- En nom propre : Autorisation temporaire de changement d'usage (art. L. 631-7-1 A CCH), accordée pour trois ans, personnelle et incessible, renouvelable sur nouvelle demande.
- En société : SCI et sociétés relèvent de l'autorisation liée à l'activité professionnelle du bénéficiaire (art. L. 631-7-1 CCH), qui cesse avec cette activité.
- Nombre d'autorisations : Une autorisation par propriétaire en secteur 1 (centre-ville et bourg de Saint-Colombier), deux en secteur 2. Le plafond vaut pour les personnes physiques comme morales, et se calcule par foyer fiscal pour les particuliers. Dépassement possible en justifiant de la location à l'année d'un autre bien de la commune.
- Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire, y compris pour la résidence principale louée sous le seuil de 120 nuitées par an.
- Performance énergétique : Diagnostic de performance énergétique compris entre A et E exigé depuis la délibération du 13 octobre 2025, entre A et D à compter du 1er janvier 2034.
Acte lu à la source :
Vérifié le 31 juillet 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Règlement lu le 31/07/2026 aux pages 32 à 37 du procès-verbal du conseil municipal du 13 octobre 2025, publié par la commune. Le règlement a été approuvé le 5 février 2024 (délibération n° 2024-022) mais n'est entré en vigueur que le 1er septembre 2024, date que donne la page municipale ; les propriétaires ayant déclaré leur bien avant le 5 février 2024 ont disposé d'un an à compter de cette entrée en vigueur pour obtenir leur autorisation. L'acte du 5 février 2024 n'est connu que par le visa et l'en-tête du règlement : il n'est pas cité en référence propre faute d'acte accessible. Le délai d'instruction est de deux mois, et le silence vaut autorisation tacite.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Sarzeau applique une majoration de la THRS de 45 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Sarzeau est de 38,1 % à l'exercice 2025, dont 37,65 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 50 % des 3 689 communes en zone tendue — Sarzeau est dans la moyenne des communes. La médiane des 394 communes de 5 000 à 9 999 habitants du référentiel est de 41,33 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.