Ce que le classement de Tosse change
Tosse figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle peut soumettre le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable, avec ou sans compensation.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
- Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.
Taxe sur les logements vacants à Tosse
Tosse figure sur la liste des communes où la vacance est taxée de plein droit : un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier y est imposé chaque année, sans que la commune ait à délibérer.
- En 2026
Taxe annuelle sur les logements vacants (article 232 du CGI) : 17 % de la valeur locative du logement la première année d'imposition, 34 % à compter de la deuxième.
- À compter de 2027
Taxe sur la vacance des locaux d'habitation (article 1406 bis du CGI ; décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui reprend la même liste de communes) : mêmes taux par défaut, 17 % puis 34 %, que la commune peut relever par délibération jusqu'à 30 % puis 60 %. Nous ne recensons pas ces délibérations : faites confirmer le taux par la mairie.
Dans tous les cas, n'est pas vacant un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence, et la taxe n'est pas due si la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Textes lus sur Légifrance le 25/09/2026.
Les communes voisines de Tosse
4 communes de notre recensement sont à moins de 10 km de Tosse. S'y ajoutent les plus peuplées jusqu'à 15 km : à distance comparable, c'est la taille qui fait un marché de report. Le plafond de la résidence principale, le régime de changement d'usage et la fiscalité de chacune, pour comparer sans changer de page.
| Commune | Distance | Habitants | Résidence principale | Changement d'usage | THRS | Résidences secondaires |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Saubion | 2,8 km | 1 826 | 120 j/an | aucun régime trouvé | +60 % | 11,7 % |
| Seignosse | 6,4 km | 4 056 | 120 j/an | autorisation temporaire, sans compensation | +30 % | 70,6 % |
| Soustons | 6,6 km | 8 701 | 120 j/an | autorisation temporaire, sans compensation | +60 % | 35,0 % |
| Soorts-Hossegor | 8,0 km | 3 817 | 120 j/an | autorisation temporaire, sans compensation | +60 % | 63,8 % |
| Capbreton | 11,5 km * | 9 184 | 120 j/an | autorisation temporaire, sans compensation | +60 % | 56,5 % |
| Azur | 11,8 km * | 988 | 120 j/an | aucun régime trouvé | +60 % | 33,8 % |
| Vieux-Boucau-les-Bains | 12,1 km * | 1 685 | 120 j/an | autorisation temporaire, sans compensation | +60 % | 75,6 % |
| Messanges | 13,2 km * | 1 086 | 120 j/an | aucun régime trouvé | +60 % | 56,9 % |
| Labenne | 14,5 km * | 7 183 | 120 j/an | autorisation temporaire, sans compensation | +60 % | 13,4 % |
Distances à vol d'oiseau, d'un centre de commune à l'autre : ce n'est ni un temps de trajet ni un contact de frontières — deux communes limitrophes très étendues peuvent s'afficher à plus de dix kilomètres, et une baie ne se traverse pas à pied. Les lignes marquées d'une astérisque sont au-delà des 10 km : retenues pour leur population dans l'anneau de 15 km, ou faute de voisines plus proches dans le recensement. Seules les communes couvertes par notre recensement figurent ici : une commune absente n'est pas une commune sans règle. Plafond, changement d'usage et THRS sont ceux de la page de chaque voisine — « non vérifié » veut dire que nous n'avons pas regardé, pas qu'il n'y a rien à regarder. Part de résidences secondaires et logements occasionnels : recensement INSEE 2023. Toutes les communes du département.