Communes exigeant une autorisation de changement d'usage
Louer un logement qui n'est pas votre résidence principale y suppose une autorisation préalable de la commune :
- Capbreton — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Labenne — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Seignosse — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Soorts-Hossegor — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Soustons — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
- Tarnos — autorisation exigée, conditions non publiées — obligation établie, modalités non lues
- Vieux-Boucau-les-Bains — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
À l'inverse, Azur, Messanges, Moliets-et-Maa, Orx, Saint-André-de-Seignanx, Saint-Martin-de-Seignanx, Saubion et Tosse n'ont institué aucun régime local de changement d'usage — une absence vérifiée, pas un silence.
Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
33 communes du département majorent la part communale de la THRS (art. 1407 ter du CGI), dont 28 au taux maximal de 60 %. Exercice 2025, données DGFiP. Ce surcoût annuel s'ajoute à la fiscalité de l'activité : à intégrer au calcul de rentabilité.
| Commune | Majoration |
|---|---|
| Aureilhan | 60 % |
| Azur | 60 % |
| Bias | 60 % |
| Biscarrosse | 60 % |
| Capbreton | 60 % |
| Gastes | 60 % |
| Labenne | 60 % |
| Léon | 60 % |
| Linxe | 60 % |
| Lüe | 60 % |
| Messanges | 60 % |
| Mézos | 60 % |
| Mimizan | 60 % |
| Moliets-et-Maa | 60 % |
| Ondres | 60 % |
| Orx | 60 % |
| Parentis-en-Born | 60 % |
| Saint-Julien-en-Born | 60 % |
| Saint-Martin-de-Seignanx | 60 % |
| Saint-Paul-lès-Dax | 60 % |
| Sainte-Eulalie-en-Born | 60 % |
| Sanguinet | 60 % |
| Saubion | 60 % |
| Soorts-Hossegor | 60 % |
| Soustons | 60 % |
| Tosse | 60 % |
| Vielle-Saint-Girons | 60 % |
| Vieux-Boucau-les-Bains | 60 % |
| Saint-Michel-Escalus | 50 % |
| Lit-et-Mixe | 40 % |
| Moustey | 40 % |
| Tarnos | 40 % |
| Seignosse | 30 % |
Communes vérifiées, restées à 120 jours
Ces communes du département ont été contrôlées lors de notre recensement du 9 août 2026 : aucune délibération abaissant le plafond à 90 jours n'y a été identifiée.
Azur · Biscarrosse · Capbreton · Dax · Gastes · Labenne · Messanges · Mimizan · Moliets-et-Maa · Ondres · Parentis-en-Born · Saint-André-de-Seignanx · Saint-Martin-de-Seignanx · Saint-Paul-lès-Dax · Sanguinet · Saubion · Seignosse · Soorts-Hossegor · Soustons · Tarnos · Tosse · Vieux-Boucau-les-Bains · Ychoux
Résidences secondaires dans les communes classées
Sur les 44 communes classées du département, la part de résidences secondaires et logements occasionnels va de 3,4 % (Saint-André-de-Seignanx) à 80,2 % (Moliets-et-Maa), pour une médiane départementale de 29 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 17,6 %. Recensement de la population INSEE, millésime 2023. 25 communes du département dépassent 20 % — l'ordre de grandeur du seuil au-delà duquel un plan local d'urbanisme peut réserver les logements neufs à la résidence principale.
| Commune | Résidences secondaires | Logements concernés |
|---|---|---|
| Moliets-et-Maa | 80,2 % | 2 961 sur 3 691 |
| Vieux-Boucau-les-Bains | 75,6 % | 3 201 sur 4 233 |
| Seignosse | 70,6 % | 5 237 sur 7 414 |
| Soorts-Hossegor | 63,8 % | 3 743 sur 5 863 |
| Messanges | 56,9 % | 756 sur 1 328 |
Les cinq parts les plus fortes du département. La part de chaque commune figure sur sa page, située parmi les communes de même taille — voir les cinq tranches nationales.
L'INSEE agrège sous une même catégorie les résidences secondaires et les logements occasionnels, et ne dit pas combien sont loués en meublé de tourisme. Une part élevée n'est pas une contrainte : cette section décrit un parc de logements, là où les autres rangent les communes selon ce qu'elles ont délibéré.
Taxe foncière des communes classées
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due chaque année, que le logement soit loué ou non : elle pèse sur la rentabilité avant même le premier voyageur. Sur les 44 communes classées du département, le taux global va de 26,55 % (Solférino) à 58,76 % (Ondres), pour une médiane départementale de 37,54 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 37,91 %. Exercice 2025, données DGFiP, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
| Commune | Taux global | Part communale |
|---|---|---|
| Ondres | 58,76 % | 53,58 % |
| Tarnos | 49,38 % | 44,2 % |
| Saint-Martin-de-Seignanx | 49,3 % | 44,12 % |
| Dax | 47,66 % | 44 % |
| Parentis-en-Born | 46,37 % | 46,05 % |
Les cinq taux les plus élevés du département. Le taux de chaque commune figure sur sa page, situé par rapport aux communes de même taille.
Les 7 intercommunalités concernées
Le changement d'usage se délibère au niveau communal, mais l'instruction et le plan local d'urbanisme relèvent souvent de l'intercommunalité : savoir laquelle porte votre commune dit à quelle porte frapper.
- CC Maremne Adour Côte Sud — 12 communes classées, 44 028 habitants
- CC Côte Landes Nature — 8 communes classées, 9 750 habitants
- CC Coeur Haute Lande — 7 communes classées, 3 462 habitants
- CC des Grands Lacs — 7 communes classées, 33 490 habitants
- CC de Mimizan — 4 communes classées, 10 496 habitants
- CC du Seignanx — 4 communes classées, 27 673 habitants
- CA du Grand Dax — 2 communes classées, 36 590 habitants
Les 44 communes du département classées en zone tendue
Chacune a sa page : classement au zonage, obligations applicables, majoration éventuelle de la taxe d'habitation et textes en vigueur.
- Argelouse ★ 92 hab.
- Aureilhan ★ 1 146 hab.
- Azur ★ 988 hab.
- Belhade ★ 227 hab.
- Bias ★ 809 hab.
- Biscarrosse ★ 15 836 hab.
- Capbreton ★ 9 184 hab.
- Commensacq ★ 440 hab.
- Dax ★ 22 109 hab.
- Gastes ★ 925 hab.
- Labenne ★ 7 183 hab.
- Léon ★ 2 306 hab.
- Lévignacq ★ 362 hab.
- Linxe ★ 1 552 hab.
- Lit-et-Mixe ★ 1 719 hab.
- Lüe ★ 621 hab.
- Mano ★ 149 hab.
- Messanges ★ 1 086 hab.
- Mézos ★ 868 hab.
- Mimizan ★ 7 673 hab.
- Moliets-et-Maa ★ 1 299 hab.
- Moustey ★ 798 hab.
- Ondres ★ 6 533 hab.
- Orx ★ 647 hab.
- Parentis-en-Born ★ 7 586 hab.
- Saint-André-de-Seignanx 1 945 hab.
- Saint-Julien-en-Born ★ 1 781 hab.
- Saint-Martin-de-Seignanx 6 238 hab.
- Saint-Michel-Escalus ★ 332 hab.
- Saint-Paul-lès-Dax ★ 14 481 hab.
- Sainte-Eulalie-en-Born ★ 1 443 hab.
- Sanguinet ★ 4 741 hab.
- Saubion ★ 1 826 hab.
- Saugnac-et-Muret ★ 1 382 hab.
- Seignosse ★ 4 056 hab.
- Solférino ★ 374 hab.
- Soorts-Hossegor ★ 3 817 hab.
- Soustons ★ 8 701 hab.
- Tarnos 12 957 hab.
- Tosse ★ 3 556 hab.
- Uza ★ 180 hab.
- Vielle-Saint-Girons ★ 1 518 hab.
- Vieux-Boucau-les-Bains ★ 1 685 hab.
- Ychoux ★ 2 338 hab.
★ également classée « zone touristique et tendue », ce qui ouvre à la commune des outils supplémentaires sur les meublés de tourisme.
Les 283 autres communes du département
Le socle national s'applique partout : déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement, 120 jours maximum pour la résidence principale, micro-BIC à 30 % pour un meublé non classé.
Ce que le classement change vraiment tient en une ligne : seule la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est réservée aux communes classées. Depuis la loi Le Meur, toute commune — classée ou non — peut soumettre les meublés de tourisme à une autorisation de changement d'usage et abaisser à 90 jours le plafond de la résidence principale, par délibération motivée.