Ce que le classement de Villiers-le-Bel change
Villiers-le-Bel figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Villiers-le-Bel le 8 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Villiers-le-Bel soumet à autorisation préalable de changement d'usage la location en meublé de tourisme des locaux d'habitation situés sur l'ensemble du territoire communal, depuis le 1er mars 2026. La résidence principale n'y est soumise qu'à compter de la 121e nuitée, sans compensation ; la résidence secondaire l'est dès le premier jour de location et sa transformation exige une mesure compensatoire, c'est-à-dire la remise sur le marché, à Villiers-le-Bel, d'un logement de même surface et de même qualité. L'autorisation portant sur une résidence principale est personnelle, incessible et délivrée pour trois ans sans reconduction tacite, à raison d'une seule par propriétaire et par foyer fiscal, dans la limite de vingt autorisations par année civile pour toute la commune ; celle qui porte sur une résidence secondaire est attachée au logement et de durée indéterminée. Toute location d'un meublé de tourisme doit en outre faire l'objet, dès la première nuitée, d'une déclaration soumise à enregistrement auprès de la mairie. Régime applicable depuis le 1er mars 2026.
- En nom propre : Le loueur en nom propre relève de deux voies, selon la nature du bien. Pour sa résidence principale, l'autorisation n'est exigée qu'« à partir du 121ème jour de location » et sans compensation ; elle « est alors délivrée à titre personnel, pour une durée de 3 ans et ne pouvant pas faire l'objet d'une tacite reconduction », « toute reconduction devra faire l'objet d'une nouvelle demande d'autorisation », et elle « revêt un caractère temporaire et nominative, attachée à la personne et non au local […] est accordée à titre personnel, temporaire, et est incessible ». Pour une résidence secondaire, l'autorisation est obligatoire « à partir du premier jour de location en meublé de tourisme » et « sera soumise à une mesure compensatoire liée à la perte de surface résidentielle sur la commune » : le propriétaire doit proposer « la mise sur le marché immobilier d'un logement ayant la même qualité et la même surface que celui proposé à la mise en location de meublé de tourisme », « obligatoirement […] sur le territoire communal de Villiers-le-Bel », faute de quoi « l'autorisation préalable fera l'objet d'un refus » ; le local apporté en compensation doit répondre aux normes du décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent et ne peut être l'extension d'un logement existant. Cette autorisation est alors « affiliée au logement et pour une durée indéterminée ». Sont exclus de toute autorisation les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat, ceux ayant bénéficié de subventions publiques (Plan de sauvegarde, OPAH-CD) et ceux qui ne respectent pas les normes de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. La demande se dépose en mairie, 32 rue de la République, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en mains propres au service de l'habitat privé, 32 bis rue Alexis Varagne ; l'accusé de réception est délivré dans les quinze jours et le silence de l'administration pendant deux mois à compter d'un dossier complet vaut accord tacite.
- En société : Une société ou une société civile immobilière est soumise à l'autorisation de changement d'usage. L'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation vise le local et son usage, jamais la qualité du propriétaire, et le règlement de Villiers-le-Bel le confirme en toutes lettres : son article 6.1 énonce que « l'autorisation de changement d'usage d'un local d'habitation pour la création d'un meublé de tourisme peut être accordée pour un demandeur en sa qualité de personne physique ou morale et propriétaire des locaux concernés ». Le formulaire annexé au règlement ouvre d'ailleurs une rubrique « Ou personne morale (raison sociale) », suivie de « Représentée par » et « N° de SIRET » : la commune instruit donc bien des demandes de sociétés. Les conditions dépendent ensuite de la nature du bien et non de la forme juridique du demandeur. La voie allégée de l'article 3 est réservée au local qui « constitue la résidence principale du loueur » et son contingent se compte « par propriétaire (une seule autorisation par foyer fiscal) », deux notions étrangères à une personne morale. Un logement détenu par une société relève donc de l'article 4 : autorisation obligatoire « à partir du premier jour de location en meublé de tourisme », assortie de la mesure compensatoire d'un logement de même surface et de même qualité remis sur le marché à Villiers-le-Bel, l'autorisation étant alors « affiliée au logement et pour une durée indéterminée ». Le règlement n'énonce pas expressément ce rattachement, mais il ne décrit aucune autre voie pour un bien qui n'est pas la résidence principale du loueur.
- Nombre d'autorisations : Deux contingents, l'un et l'autre attachés à la voie « résidence principale ». Un plafond communal : « Le nombre maximal d'autorisations temporaires de changements d'usage qui peuvent être délivrées sur une année civile est fixé à 20. Une fois cette limite dépassée, toutes les autres demandes feront systématiquement l'objet d'un refus », que l'article 7 du règlement reprend ainsi : « L'autorisation de changement d'usage ne pourra être accordée que dans la limite de 20 dossiers par an pour ce qui concerne les résidences principales. Au-delà de 20 autorisations accordées par année, l'administration ne pourra plus délivrer d'autorisation sur le territoire communal. » Un plafond individuel : « Une seule autorisation, d'une durée de 3 ans renouvelable, sur demande du propriétaire du logement, peut être accordée par propriétaire (une seule autorisation par foyer fiscal). » Aucune part de surface par immeuble ni contingent par secteur n'est fixée : « le présent règlement s'applique sur l'ensemble du territoire communal de Villiers-le-Bel ». Pour les résidences secondaires, la limite n'est pas un quota mais la mesure compensatoire, qui doit être satisfaite sur le seul territoire communal.
- Numéro d'enregistrement : Obligatoire depuis le 1er mars 2026. La délibération décide « que la location pour de courtes durées d'un meublé de tourisme situé sur la commune de Villiers-le-Bel, est soumise à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune dans les conditions prévues par l'article L-324-1-1 III du code du tourisme, à compter du 1er mars 2026 », et précise que « cette déclaration soumise à enregistrement se substitue à la procédure de déclaration prévue au II de l'article L-324-1-1 du code du tourisme ». « L'enregistrement est obligatoire dès la première nuitée de location. » Il s'effectue au moyen du Cerfa n° 14004*04, transmis par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie, 32 rue de la République, ou remis en mains propres au service de l'Habitat privé, à la Maison des services, 32 bis rue Alexis Varagne. « La déclaration fait l'objet d'un numéro d'enregistrement délivré par la commune. » L'obligation vise expressément les deux catégories de loueurs : « Les personnes physiques et les personnes morales devront procéder à la déclaration en mairie des meublés de tourisme en utilisant le formulaire CERFA 14004*04 dédié. »
Acte lu à la source :
Vérifié le 8 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Instruction du 08/08/2026. Le niveau de compétence a été vérifié d'abord : Villiers-le-Bel est membre de la communauté d'agglomération Roissy Pays de France, hors petite couronne, où le changement d'usage n'existe que sur décision ; l'agglomération n'est pas compétente en matière de plan local d'urbanisme et n'a pris aucun acte en la matière, la délibération communale se fondant elle-même sur « la faculté offerte aux communes de subordonner le changement d'usage des locaux meublés à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, conformément à l'article L.631-9 du Code de la construction et de l'habitation » et sur « le troisième alinéa de l'article L.631-7-1 A du Code de la construction et de l'habitation », et visant « le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune de Villiers-le-Bel » — la commune a donc conservé la compétence. L'acte a été localisé par la page « Les séances du Conseil municipal », qui affiche les 805 délibérations mises en ligne depuis 2022 : l'entrée « 33.Instauration de la procédure d'autorisation de changement d'usage de local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme et de la déclaration préalable en mairie des meublés de tourisme — Délibération | Conseil municipal — Mise en ligne le mardi 16 décembre 2025 à 16:06 | PDF 4.28 Mo ». Le fichier de 4 280 409 octets a été téléchargé et lu en entier : les cinq premières pages, qui portent la délibération, ont une couche texte ; les onze suivantes, qui portent le règlement annexé et son formulaire, en sont dépourvues et ont été rendues en images à 150 points par pouce puis lues page à page. La délibération vise le Code général des collectivités territoriales, les articles L.631-7 et suivants du CCH, les articles L.324-1-1, L.324-2, L.324-4 et D.324-1 du code du tourisme, les lois ALUR, ELAN et n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, le PLHi de Roissy Pays de France du 19 décembre 2019, le PLU communal, l'avis de la commission Urbanisme-Travaux-Habitat-Développement durable du 19 novembre 2025 et le Cerfa n° 14004*04. Le champ d'application est écrit dans le règlement lui-même, à la fin du préambule : « Il est précisé que le présent règlement s'applique sur l'ensemble du territoire communal de Villiers-le-Bel », et la délibération « APPROUVE cette nouvelle disposition sur l'ensemble du territoire communal » ; le régime n'est donc étendu par aucune analogie. Contre-lecture du 08/08/2026 : les deux URL de l'axe 2 ont été retestées sans cookie et rendent 200, celle de l'acte pointant bien le document PDF et non un moteur ; les pages 1, 2, 3, 4 et 6 du règlement annexé ont été relues à l'image et confrontées mot à mot aux citations du rapport — préambule et champ d'application, article 3 (résidences principales, 121e jour), article 4 (résidences secondaires, compensation à Villiers-le-Bel), article 6.1 et 6.2 (durée de 3 ans, une autorisation par propriétaire et par foyer fiscal, caractère personnel et incessible, autorisation attachée au logement pour les résidences secondaires), article 7 (limite de 20 dossiers par an, motifs de refus), article 8 (dépôt, accusé de réception à quinze jours, accord tacite à deux mois) et le formulaire annexé (« Ou personne morale (raison sociale) », « Représentée par », « N° de SIRET ») : toutes les citations sont exactes. Deux corrections ont été apportées. L'heure de mise en ligne citée dans la note d'origine, 16:08, est celle de la délibération n° 35 : la page affiche « Mise en ligne le mardi 16 décembre 2025 à 16:06 » pour la délibération n° 33, et cette valeur a été rétablie. Le champ « personne morale » a été réécrit : il constatait le silence du texte, alors que l'article 6.1 admet expressément le demandeur « en sa qualité de personne physique ou morale » et que le formulaire porte une rubrique de raison sociale et de SIRET ; il affirme désormais que la société est soumise à l'autorisation et à quelles conditions. Le classement « differencie » est confirmé : une voie personnelle sans compensation pour la résidence principale coexiste avec une voie réelle avec compensation pour la résidence secondaire.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Aucune majoration de THRS votée par Villiers-le-Bel à l'exercice 2025 (données DGFiP) : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique au taux normal. Une majoration de 5 à 60 % reste possible par délibération.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Villiers-le-Bel est de 46,62 % à l'exercice 2025, dont 41,06 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 79 % des 3 689 communes en zone tendue — Villiers-le-Bel est au-dessus de la majorité des communes. La médiane des 238 communes de 20 000 à 49 999 habitants du référentiel est de 42,07 % : l'écart pèsera chaque année sur la rentabilité.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.