Ce que le classement d’Ammerschwihr change
Ammerschwihr figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
- Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Ammerschwihr le 3 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Ammerschwihr distingue une voie personnelle sans compensation (7 ans, non cessible, réservée au premier changement d'usage d'une personne physique) et une voie réelle avec compensation obligatoire (sans limitation de durée, renouvelable tous les 3 ans, inscrite au Livre foncier) — dès le deuxième local pour les personnes physiques, dès le premier pour les personnes morales (SCI, SCCV, SA, SARL, agences), dès le troisième pour les exploitations agricoles (SCEA, EARL, GAEC) dont l'activité s'exerce sur place. Le régime relève de la Communauté de communes de la Vallée de Kaysersberg (arrêté préfectoral n° 2022-024-BPLH du 23/12/2022, délibération communautaire n° 2023.00007 du 23/02/2023), arrêté par le conseil municipal le 19 décembre 2022. Régime applicable depuis le 19 décembre 2022.
- En nom propre : Une autorisation sans compensation, à titre personnel et non cessible, pour 7 ans ; compensation obligatoire dès le deuxième local transformé.
- En société : Compensation obligatoire dès le premier local (SCI, SCCV, SA, SARL, agences) ; dès le troisième pour les exploitations agricoles (SCEA, EARL, GAEC) exerçant sur le lieu.
- Nombre d'autorisations : Par immeuble : 15 % maximum de logements en meublé (barème 1 pour 1 à 13 logements, 2 pour 14 à 19, 3 pour 20 à 26, 4 au-delà) ; effectif maximum de 15 personnes par immeuble.
- Numéro d'enregistrement : Institué par délibération du conseil municipal du 4 septembre 2023 (numéro à 13 chiffres).
Acte lu à la source :
Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Résidence principale dispensée jusqu'à 120 jours par an (aucun abaissement à 90 jours identifié). Texte de la délibération communautaire n° 2023.00007 du 23/02/2023 non retrouvé en ligne (site de la CC de la Vallée de Kaysersberg inaccessible — boucle de redirection et TLS trop faible) : citée verbatim par le procès-verbal municipal du 04/09/2023, qui en atteste l'existence et l'objet exact. Fouille du 03/08/2026.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Ammerschwihr applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Ammerschwihr est de 26,05 % à l'exercice 2025, dont 24,77 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 10 % des 3 689 communes en zone tendue — Ammerschwihr est parmi les moins imposées du référentiel. La médiane des 2 062 communes de moins de 2 000 habitants du référentiel est de 35,14 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.