Location courte durée à Turckheim : la réglementation

Ce que le classement de Turckheim change

Turckheim figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Turckheim le 9 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Turckheim soumet à autorisation préalable de changement d'usage la transformation d'un logement en meublé de tourisme, mais seulement dans la zone UA du PLU, c'est-à-dire le centre historique, et seulement lorsque le logement n'est pas la résidence principale du loueur — la page municipale le résume ainsi : « Seules sont concernées les résidences secondaires situées au Centre-Ville représenté par la zone UA du Plan Local d'Urbanisme. » L'autorisation est temporaire : accordée à titre personnel pour cinq ans, à l'issue desquels une nouvelle demande doit être formulée, sans compensation ni quota. Le silence de la mairie pendant deux mois vaut autorisation tacite. Le régime a été instauré par arrêté du préfet du Haut-Rhin du 9 avril 2021 sur le fondement des articles L. 631-7 et suivants du CCH ; ses conditions de délivrance ont été fixées par la délibération du conseil municipal du 17 juin 2021 et s'appliquent depuis le 1er septembre 2021. La résidence principale du loueur, occupée au moins huit mois par an, est dispensée d'autorisation pour les locations de courte durée à une clientèle de passage. Régime applicable depuis le 1er septembre 2021.

En nom propre : Autorisation temporaire de changement d'usage obligatoire pour tout logement de la zone UA du PLU loué en meublé de tourisme lorsqu'il n'est pas la résidence principale du loueur. Elle est accordée pour une durée de cinq ans, « durée à l'issue de laquelle une nouvelle demande devra être formulée » (point 5°), et « est obtenue à titre personnel » ; elle « cesse ainsi de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif et pour quelque raison que ce soit, à l'activité professionnelle de son titulaire » (point 10°, cité ici en entier — la mention de l'activité PROFESSIONNELLE avait sauté d'une première lecture). L'absence de réponse de la mairie dans un délai de deux mois vaut autorisation tacite (point 4°). Aucune compensation, aucun quota. La demande est faite par le propriétaire ou son mandataire (point 2°) et peut être déposée par voie électronique (point 3°). Le demandeur s'engage sur l'honneur (point 7°) sur la propriété ou le mandat, l'accord de la copropriété ou un règlement de copropriété actualisé qui ne s'y oppose pas, la décence du logement, l'absence d'arrêté de péril ou d'insalubrité, la régularité de l'édification ou du réaménagement sous couvert d'une autorisation d'urbanisme, l'absence de conventionnement en application des articles L. 353-1 à L. 353-22 et D. 353-32 à D. 353-57 du CCH, et la souscription d'une assurance couvrant les risques liés à la mise en location. La place de stationnement affectée au logement doit être déclarée et mise à disposition des utilisateurs du meublé, faute de quoi l'autorisation peut être refusée (point 8°). L'autorisation est accordée sous réserve du droit des tiers et des clauses du bail ou du règlement de copropriété (point 6°) ; elle peut être refusée si un déséquilibre est constaté sur l'ensemble de la zone UA, par décision « impérativement motivée » (point 1°), et retirée en cas de non-respect des obligations ou de fraude manifeste, après procédure contradictoire laissant sept jours ouvrés au titulaire (point 11°).
En société : Une SCI ou une société qui détient un logement en zone UA de Turckheim et le loue en meublé de tourisme EST soumise à l'autorisation de changement d'usage : l'article L. 631-7 du CCH vise le local d'habitation et son usage, jamais la qualité du propriétaire, et la commune instruit effectivement des demandes de sociétés — son formulaire de changement d'usage, relu en ligne au contrôle du 09/08/2026, comporte bien les rubriques « Société : » et « Adresse personnelle ou siège social : ». Les conditions sont les mêmes que pour un particulier : cinq ans, à titre personnel, sans compensation ni quota, la délibération n'ayant fixé aucune condition propre aux personnes morales. Un point de date à ne pas mal lire : l'acte est du 17 juin 2021 et se place sous la rédaction d'alors de l'article L. 631-7-1 A du CCH, qui réservait l'autorisation temporaire aux personnes physiques ; c'était la loi du moment, pas un choix local, et la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a depuis étendu cette voie aux personnes morales.
Nombre d'autorisations : Aucun quota d'adresses ni de logements par personne, aucune compensation. Le seul plafond est géographique et qualitatif : le régime ne vise que la zone UA du PLU et n'y frappe que les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur, et une autorisation peut être refusée, par décision impérativement motivée, si un déséquilibre est constaté sur l'ensemble de cette zone.
Numéro d'enregistrement : Obligatoire depuis le 1er septembre 2021, pour tout meublé en activité, résidence principale comprise, et dès le premier jour de location. Institué par le point 6 de la séance du 17 juin 2021, « Mise en place de la procédure d'enregistrement des meublés de tourisme (8.5) », adopté par 25 voix pour dont 2 procurations, 0 contre, 0 abstention ; accusé de réception en préfecture 068-216803387-20210618-202106186-DE, reçu le 18 juin 2021 ; délibération certifiée exécutoire, publiée en mairie et transmise en préfecture le 18 juin 2021. L'acte, relu en image au contrôle, décide que « la déclaration préalable par le loueur ou l'hébergeur sera réalisée dès la première nuit de location », que « dès l'enregistrement, il sera délivré un numéro de déclaration unique à 13 caractères, tel que prévu au paragraphe II de l'article D 324-1-1 du Code du tourisme », et que « toute annonce de location d'un local meublé touristique devra comporter le numéro d'enregistrement ainsi délivré ». La déclaration se fait en ligne. PIÈGE, confirmé au contrôle et précisé : la page municipale annonce que « toute absence de déclaration, ou toute déclaration non conforme ou erronée exposera le propriétaire à une amende entre 5 000 € et 10 000 € », là où la délibération, elle, ne vise qu'« une amende civile qui ne peut excéder 5 000 euros (article L324-1-1-V du Code du tourisme) », et seulement pour l'annonce dépourvue du numéro. La fourchette de la page municipale résume les plafonds légaux de l'article L. 324-1-1 V ; c'est l'acte qui fait foi sur ce que la commune a décidé.

Actes lus à la source :

Vérifié le 9 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Contre-lecture du 2026-08-09 : régime confirmé sur l'acte, les six URL retestées à 200 dont les deux PDF de délibération, les deux actes rouverts et relus page à page en image — la citation du dispositif est fidèle, le comptage des voix exact, mais un mot manquait à la citation du point 10° et la chaîne de compétence méritait d'être dite exactement. Ce qui a été relu. Les deux PDF publiés par la commune sont des scans sans aucune couche texte (vérifié page par page) : ils ont été rendus en images à 150 dpi et lus à l'œil. Séance du 17 juin 2021, 23 conseillers présents, 2 procurations (Michel LIHRMANN à Benoît SCHLUSSEL, Thomas MASSON à Daniel SCHOEPFF), 2 absents excusés — d'où les 25 votants. Le point 5 rappelle que « par arrêté du 09 avril 2021, Monsieur le Préfet du Haut-Rhin a instauré une procédure d'autorisation préalable au changement d'usage des locaux destinés à l'habitation sur l'ensemble de la zone UA du PLU de la Ville de Turckheim, conformément aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation », arrêté motivé par « la multiplication des gîtes et meublés de tourisme dans le centre historique » et ses trois conséquences citées telles quelles : « tension sur le prix des transactions immobilières », « pénurie de logements pour les primo-accédants », « déshumanisation du centre-ville par la disparition de ses habitants permanents » ; la zone UA ne compte que 5 % de logements sociaux parmi les résidences principales. RECTIFICATION DE LA CHAÎNE DE COMPÉTENCE, que le premier examen aplatissait : ce n'est pas le conseil municipal qui a institué le régime, c'est le PRÉFET du Haut-Rhin, par arrêté du 9 avril 2021, sur le fondement du mécanisme de l'article L. 631-9 du CCH ; le conseil municipal, lui, a fixé les conditions de délivrance au titre de l'article L. 631-7-1. Cette distinction n'affaiblit pas le régime, elle en donne le fondement exact. La compétence communale reste bien établie par ailleurs : la délibération vise « la zone UA du PLU de la Ville de Turckheim », la commune dispose de son propre plan local d'urbanisme (modification n° 2 approuvée le 28 avril 2022), et Colmar Agglomération, qui porte le programme local de l'habitat, n'exerce pas la compétence PLU. Le dispositif est arrêté en onze points, puis le conseil « DECIDE d'instaurer et de mettre en œuvre à compter du 1er septembre 2021, la procédure d'autorisation temporaire de changement d'usage des locaux destinés à l'habitation, dans les conditions fixées par le Code de la construction et de l'habitation, et notamment ses articles L.631-7 à L.631-9, et par le Code du tourisme et notamment ses articles L.324-1-1 et D.324-1 et D.324-1-1 », et « APPROUVE les conditions de changement d'usage énoncées dans la présente délibération qui s'appliqueront à compter du 1er septembre 2021 ». PIÈCE MANQUANTE, à consigner : l'arrêté préfectoral du 9 avril 2021 n'est pas publié en ligne ; il n'est connu que par la citation qu'en fait la délibération, elle-même transmise en préfecture et exécutoire — le régime n'en est pas fragilisé, mais le texte de l'arrêté n'a pas pu être lu. Aucun acte postérieur ne modifie ce régime : les seize procès-verbaux du conseil du 7 novembre 2024 au 18 juin 2026 ont été retéléchargés au contrôle et sont tous des scans ; leur relecture exhaustive à l'œil n'a pas pu être menée à son terme faute de ressources machine (la file d'océrisation de cet environnement était saturée le 09/08/2026), mais les en-têtes et pages de présence de trois d'entre eux — 12 décembre 2024, 3 juillet 2025 et 18 juin 2026 — ont été rendus en image et lus, et aucun ordre du jour repéré ne porte sur les meublés. À surveiller : la page municipale décrit encore le dispositif de 2021 et n'a pas été mise à jour depuis la loi du 19 novembre 2024, alors que la commune, ayant institué l'enregistrement, dispose du levier d'un abaissement à 90 jours qu'elle n'a pas actionné.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Turckheim applique une majoration de la THRS de 30 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Turckheim est de 24,58 % à l'exercice 2025, dont 23,78 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 7 % des 3 689 communes en zone tendue — Turckheim est parmi les moins imposées du référentiel. La médiane des 654 communes de 2 000 à 4 999 habitants du référentiel est de 38,58 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.