Louer en courte durée à Bergheim

Ce que le classement de Bergheim change

Bergheim figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

• Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
• Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
• Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
• Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Bergheim le 3 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Bergheim soumet tout changement d'usage à compensation obligatoire dès le premier local transformé, sans distinction entre personnes physiques et personnes morales, pour 3 ans renouvelables, avec un plafond de 3 adresses différentes par personne sur la commune. Institué par la délibération n° 4 du 25 mars 2024, le régime a été étendu aux autres locaux (commerces, bureaux, garages, annexes) par la délibération n° 9 du 2 juin 2025. Régime applicable depuis le 25 mars 2024.

• En nom propre : Compensation obligatoire dès le premier local, comme les personnes morales — pas de voie personnelle sans compensation.
• En société : Compensation obligatoire dès le premier local, mêmes conditions que les personnes physiques.
• Nombre d'autorisations : Maximum 3 adresses différentes à Bergheim par personne physique et/ou morale.
• Numéro d'enregistrement : Aucune délibération communale distincte instituant l'enregistrement local n'a été retrouvée ; le sujet est traité par renvoi à l'obligation nationale de la loi du 19 novembre 2024 (déclaration au téléservice, preuve de résidence principale par avis d'imposition), rappelée dans la délibération n° 9 du 02/06/2025.

Actes lus à la source :

• Délibération n° 20.3 (demande d'instauration auprès du préfet)
• Délibération n° 4 (institution du régime et procédure)
• Délibération n° 9 (mise à jour du dispositif, extension aux autres locaux, maintien à 120 jours)
• Règlement de changement d'usage (version consolidée en vigueur)

Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Délibération n° 9 du 02/06/2025 (19 votants, 11 pour, 1 contre, 7 abstentions) : maintien exprès et voté à 120 jours pour les résidences principales — refus explicite de l'abaissement à 90 jours ouvert par la loi Le Meur, à ne pas confondre avec une commune n'ayant simplement pas statué. Sanction civile relevée de 50 000 € à 100 000 € par local par cette même délibération. Interdit pour les logements conventionnés, subventionnés par la commune ou le Fonds de sauvegarde de la maison alsacienne, et pour les logements sans stationnement privatif dédié. Fouille du 03/08/2026.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Bergheim applique une majoration de la THRS de 30 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Bergheim est de 25,9 % à l'exercice 2025, dont 21,6 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 10 % des 3 689 communes en zone tendue — Bergheim est parmi les moins imposées du référentiel. La médiane des 654 communes de 2 000 à 4 999 habitants du référentiel est de 38,58 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.