Louer en courte durée à Andernos-les-Bains

Ce que le classement d’Andernos-les-Bains change

Andernos-les-Bains figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

• Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
• Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
• Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
• Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Andernos-les-Bains le 3 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Andernos-les-Bains soumet toute location de meublé de tourisme hors résidence principale à une autorisation temporaire de changement d'usage — sans compensation, nominative et incessible, pour 3 ans, obligatoire dès la première nuitée. Le régime, institué par délibération du conseil municipal (COBAN n'étant pas compétente en PLU) au titre de l'article L. 631-7-1 A du CCH, est applicable depuis l'entrée en vigueur du règlement municipal, exécutoire au 1er mai 2024. Régime applicable depuis le 1er mai 2024.

• En nom propre : Autorisation temporaire, sans compensation, nominative, incessible, valable 3 ans.
• Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire depuis le 8 décembre 2023 (délibération n° 2023-124), gratuit, immédiat, y compris pour les résidences principales.

Actes lus à la source :

• Délibération n° 2023-125A (instauration du régime d'autorisation temporaire de changement d'usage)
• Règlement municipal de changement d'usage (exécutoire au 01/05/2024)
• Délibération n° 2023-124 (instauration de la procédure d'enregistrement)

Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Vote à l'unanimité, deux délibérations du 8 décembre 2023 (n° 2023-125A régime + n° 2023-124 enregistrement). Résidence principale dispensée jusqu'à 120 jours par an ; le « 90 jours à la même personne » que cite le règlement est la durée maximale d'un contrat (piège récurrent de la doctrine, confirmé sur le texte), pas un plafond annuel. Sanctions rappelées : amendes de 5 000 € à 80 000 €. Commune classée zone tendue par le décret n° 2023-822 du 25/08/2023, compétence communale directe car la COBAN n'est pas compétente en PLU. Fouille du 03/08/2026.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Andernos-les-Bains applique une majoration de la THRS de 35 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Andernos-les-Bains est de 40,05 % à l'exercice 2025, dont 34,66 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 58 % des 3 689 communes en zone tendue — Andernos-les-Bains est dans la moyenne des communes. La médiane des 247 communes de 10 000 à 19 999 habitants du référentiel est de 43,44 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.