Location courte durée à Arès : la réglementation

Ce que le classement d’Arès change

Arès figure parmi les 2 259 communes classées « zone touristique et tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Étant aussi classée touristique, elle peut en outre contingenter les autorisations et délivrer des autorisations temporaires réservées aux personnes physiques.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Arès le 9 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Arès soumet à autorisation temporaire de changement d'usage la mise en location d'un logement en meublé de tourisme sur tout son territoire depuis le 1er mai 2024, dès la première nuitée pour une résidence secondaire et à partir du 121e jour pour la résidence principale. L'autorisation est nominative, attachée à la personne, incessible, valable trois ans et non transférable sur un autre bien. Aucune compensation n'est exigée et aucun quota n'est fixé. Régime applicable depuis le 1er mai 2024.

En nom propre : Autorisation exigée dès la première nuitée pour une résidence secondaire, à partir du 121e jour pour tout ou partie d'une résidence principale. Trois ans, nominative et incessible, non transférable sur un autre bien du même propriétaire, toute reconduction exigeant une nouvelle demande. Une autorisation par logement, et une par logement issu d'une division. Conditions : logement décent au sens de l'article R. 111-2 du CCH, attestation sur l'honneur en copropriété, adhésion à une charte d'engagement ; sont exclus les logements conventionnés au titre des articles L. 351-2 et R. 321-23. Dépôt exclusivement par formulaire en ligne, avec accompagnement possible en mairie ; accusé de réception sous un mois, instruction en deux mois à dossier complet, le silence valant autorisation, et l'autorisation est accordée par arrêté du maire.
En société : Une société ou une SCI qui loue un meublé de tourisme à Arès reste soumise à l'autorisation de changement d'usage : l'article L. 631-7 du CCH vise le local et son usage, pas la qualité du propriétaire. Ce qui lui est fermé, c'est la voie temporaire de trois ans, et la commune n'a fixé aucune condition de délivrance pour elle. Le règlement le dit sans détour — son article 3 « définit un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage au bénéfice des personnes physiques », et son article 5.1 exige que « la demande de changement d'usage doit être formulée par le propriétaire du logement personne physique », le propriétaire pouvant être en pleine propriété, usufruitier ou en indivision. Le dépliant officiel de la commune range la personne morale, « ex. : SARL, SAS… », dans un cas de figure où seul le numéro d'enregistrement est requis. La délibération datant de décembre 2023, cette restriction reproduit la rédaction de l'article L. 631-7-1 A antérieure à la loi du 19 novembre 2024 : c'est la loi d'alors, pas nécessairement un choix local.
Nombre d'autorisations : Aucun quota et aucune compensation. Le règlement est applicable à l'ensemble du territoire communal.
Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire depuis le 1er mai 2024, résidence principale comprise (délibération n° 22/08/2023 du 14 décembre 2023). Numéro à treize chiffres, unique, gratuit et délivré immédiatement en ligne. Les chambres d'hôtes et les chambres chez l'habitant restent au cerfa. Le logiciel est mutualisé par un groupement de commandes avec le syndicat intercommunal du Bassin.

Actes lus à la source :

Vérifié le 9 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Le règlement rappelle les sanctions encourues : 50 000 euros par local et astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré (art. L. 651-2 CCH), un an d'emprisonnement et 80 000 euros pour fausse déclaration (art. L. 651-3), 10 000 euros pour dépassement des 120 jours et 5 000 euros pour défaut d'enregistrement (art. L. 324-1-1). Deux avertissements de lecture. Le PDF du règlement porte l'identifiant d'accusé de réception de la délibération 22, alors que c'est la 23 qui l'approuve : les deux actes ont été télétransmis le même jour et le tampon a suivi le mauvais dossier — le contenu, lui, est bien le règlement de changement d'usage. Et le règlement écrit « La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne » : c'est la durée d'un contrat au sens de l'article D. 324-1, le texte enchaînant sur les 120 jours cumulés. La délibération et son règlement sont des scans sans couche texte, rendus à 150 dpi et lus page à page le 09/08/2026.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Arès applique une majoration de la THRS de 30 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Arès est de 41,54 % à l'exercice 2025, dont 36,15 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 63 % des 3 689 communes en zone tendue — Arès est dans la moyenne des communes. La médiane des 394 communes de 5 000 à 9 999 habitants du référentiel est de 41,33 %.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.