Ce que le classement d’Hendaye change
Hendaye figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Hendaye le 3 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Hendaye soumet à autorisation de changement d'usage, avec compensation dès le premier logement, la location meublée de courte durée de tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur, en application du règlement de la Communauté d'Agglomération Pays Basque en vigueur depuis le 1er mars 2023 — l'article 2 du règlement liste expressément Hendaye parmi les vingt-quatre communes du périmètre. Régime applicable depuis le 1er mars 2023.
- En nom propre : Compensation exigée dès le premier logement : transformation concomitante en habitation d'un local ayant un autre usage, de surface au moins équivalente, dans le quartier ou la commune — ou achat de commercialité (article 3) ; commerces en rez-de-chaussée exclus. Dépôt auprès de la commune, silence de deux mois vaut accord tacite (article 8) ; l'instruction est déléguée à l'agglomération, l'autorisation reste signée du maire. La résidence principale reste dispensée (article 5).
- En société : Même régime de compensation ; dérogations temporaires du règlement étroitement bornées (location mixte étudiante d'un an ; meublé dans l'enveloppe bâtie de la résidence principale, deux ans, personnes physiques).
- Nombre d'autorisations : Aucun quota d'autorisations propre à Hendaye — le régime commun de compensation s'applique.
- Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire pour tout meublé de tourisme, résidence principale comprise (article 10 du règlement CAPB) : le portail de taxe de séjour d'Hendaye attribue automatiquement le numéro à la déclaration, et renvoie pour le changement d'usage au téléservice de l'agglomération.
Acte lu à la source :
Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Même acte que Bayonne, Anglet, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz. Le site municipal hendaye.fr n'a aucune page meublés (sitemaps et recherche interne balayés le 03/08/2026) : la démarche officielle locale vit sur le portail de taxe de séjour de la régie municipale Hendaye Tourisme, qui lie expressément le « site changement d'usage » de l'agglomération. Hendaye a délégué l'instruction à l'agglomération ; l'autorisation reste délivrée par le maire. Piège : deux démarches et deux plateformes — le numéro d'enregistrement sur le portail de taxe de séjour, l'autorisation de changement d'usage sur le téléservice de l'agglomération.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Hendaye applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Hendaye est de 35,35 % à l'exercice 2025, dont 30,8 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 41 % des 3 689 communes en zone tendue — Hendaye est dans la moyenne des communes. La médiane des 247 communes de 10 000 à 19 999 habitants du référentiel est de 43,44 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.