Ce que le classement de Guéthary change
Guéthary figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Guéthary le 1er août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Guéthary soumet à autorisation de changement d'usage, avec compensation dès le premier logement, la location meublée de courte durée de tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur, en application du règlement de la Communauté d'Agglomération Pays Basque en vigueur depuis le 1er mars 2023. Régime applicable depuis le 1er mars 2023.
- En nom propre : Compensation exigée dès le premier logement : transformation concomitante en habitation d'un local ayant un autre usage, de surface de plancher au moins équivalente, situé dans le quartier ou la commune de la demande — ou achat de droits de commercialité. Les commerces en rez-de-chaussée dont la vitrine donne sur rue sont exclus de la compensation. L'autorisation est réelle : attachée au local, publiée au fichier immobilier. La résidence principale du loueur reste dispensée jusqu'à 120 jours par an.
- En société : Même régime de compensation que les personnes physiques — le formulaire annexé au règlement prévoit expressément la demande par une personne morale. La dérogation « location mixte étudiante » (neuf mois d'occupation étudiante, trois mois d'été touristiques, autorisation personnelle d'un an sans compensation) est ouverte aux personnes physiques et morales ; celle du meublé situé dans l'enveloppe bâtie de la résidence principale est réservée aux personnes physiques.
- Nombre d'autorisations : Aucun quota d'autorisations. Deux dérogations sans compensation, étroitement bornées : la location mixte étudiante (autorisation personnelle d'un an) et un seul meublé issu d'une division de la résidence principale du demandeur, dans son enveloppe bâtie (autorisation personnelle de deux ans, une par personne physique).
- Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement à 13 chiffres obligatoire pour tout meublé de tourisme, résidence principale comprise : les vingt-quatre communes du périmètre CAPB ont mis en place la télédéclaration (article 10 du règlement).
Acte lu à la source :
Vérifié le 2 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Le régime est intercommunal : la CAPB, compétente en matière de PLU, a rendu l'article L. 631-7 CCH applicable à vingt-quatre communes par délibération du 23 septembre 2017. Un premier règlement d'autorisations temporaires, approuvé le 28 septembre 2019, s'appliquait depuis le 1er janvier 2020 ; le règlement de compensation lui a succédé le 1er mars 2023. Les délibérations elles-mêmes n'ont pas été retrouvées au registre en ligne de la CAPB — sa recherche par mots-clés ne les rend pas — : l'acte cité est le règlement consolidé publié par l'agglomération, qui porte ses trois dates en tête. Contentieux : suspendu en référé en 2022, le règlement a été validé au fond (TA Pau, mars 2023 ; CAA Bordeaux, 27 mars 2025 ; Conseil d'État, 11 juin 2026, qui reconnaît une raison impérieuse d'intérêt général). Guéthary a délégué l'instruction des demandes à la CAPB, comme vingt autres communes du périmètre ; l'autorisation reste délivrée par le maire (art. L. 631-7-1 CCH).
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Guéthary applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Guéthary est de 25,42 % à l'exercice 2025, dont 21,3 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 9 % des 3 689 communes en zone tendue — Guéthary est parmi les moins imposées du référentiel. La médiane des 2 062 communes de moins de 2 000 habitants du référentiel est de 35,14 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.