Ce que le classement de Saint-Jean-de-Luz change
Saint-Jean-de-Luz figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Saint-Jean-de-Luz le 3 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Saint-Jean-de-Luz soumet à autorisation de changement d'usage, avec compensation dès le premier logement, la location meublée de courte durée de tout logement qui n'est pas la résidence principale du loueur, en application du règlement de la Communauté d'Agglomération Pays Basque en vigueur depuis le 1er mars 2023 — l'article 2 du règlement liste expressément Saint-Jean-de-Luz parmi les vingt-quatre communes du périmètre, et la page municipale ajoute la règle locale : « un propriétaire ne pourra obtenir qu'une seule autorisation de changement d'usage ». Régime applicable depuis le 1er mars 2023.
- En nom propre : Compensation exigée dès le premier logement : transformation concomitante en habitation d'un local ayant un autre usage, de surface au moins équivalente, dans le quartier ou la commune — ou achat de commercialité (article 3) ; les commerces en rez-de-chaussée sont exclus de la compensation. À Saint-Jean-de-Luz s'ajoute la limite d'une seule autorisation par propriétaire (page municipale), avec une souplesse locale : le logement loué huit mois à un étudiant ou actif en mobilité puis moins de 120 jours en saisonnier n'entame pas ce quota. Dépôt auprès de la commune, silence de deux mois vaut accord tacite (article 8) ; l'instruction est déléguée à l'agglomération, l'autorisation reste signée du maire.
- En société : Même régime de compensation. Les dérogations temporaires du règlement (location mixte étudiante d'un an ; meublé dans l'enveloppe bâtie de la résidence principale, deux ans, personnes physiques) restent étroitement bornées.
- Nombre d'autorisations : Une seule autorisation de changement d'usage par propriétaire sur la commune — règle luzienne énoncée par la page municipale, en sus du régime de compensation commun.
- Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement à treize chiffres obligatoire pour tout meublé de tourisme, résidence principale comprise (article 10 du règlement CAPB — les vingt-quatre communes ont la télédéclaration) ; démarche sur le téléservice commun de l'agglomération.
Acte lu à la source :
Vérifié le 3 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Même acte que Bayonne, Anglet et Biarritz, retéléchargé et vérifié à l'octet près le 03/08/2026 ; la page municipale (lue le même jour) confirme le vote du 5 mars 2022, l'entrée en vigueur au 1er mars 2023 et la règle locale d'une autorisation par propriétaire. Saint-Jean-de-Luz fait partie des vingt-et-une communes qui ont délégué l'instruction à l'agglomération — l'autorisation reste délivrée par le maire. Contentieux : règlement validé au fond (TA Pau 2023, CAA Bordeaux 27 mars 2025, Conseil d'État 11 juin 2026). Coquille de l'acte consignée : le règlement écrit « Saint-Pierre d'Irrume » pour Saint-Pierre-d'Irube.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Saint-Jean-de-Luz applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Saint-Jean-de-Luz est de 30,37 % à l'exercice 2025, dont 25,44 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 23 % des 3 689 communes en zone tendue — Saint-Jean-de-Luz est parmi les moins imposées du référentiel. La médiane des 247 communes de 10 000 à 19 999 habitants du référentiel est de 43,44 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.