Communes exigeant une autorisation de changement d'usage
Louer un logement qui n'est pas votre résidence principale y suppose une autorisation préalable de la commune :
- Ahetze — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Anglet — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Arbonne — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Arcangues — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Ascain — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Bassussarry — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Bayonne — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Biarritz — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Bidart — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Biriatou — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Boucau — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Ciboure — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Guéthary — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Hendaye — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Jatxou — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Lahonce — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Larressore — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Mouguerre — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Saint-Jean-de-Luz — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Saint-Pierre-d'Irube — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Urcuit — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Urrugne — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Ustaritz — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
- Villefranque — compensation dès le 1er bien, vérifié sur actes
À l'inverse, Ainhoa, Bidarray, Cambo-les-Bains, Espelette, Halsou, Itxassou, Saint-Jean-Pied-de-Port, Saint-Pée-sur-Nivelle, Sare, Souraïde et Uhart-Cize n'ont institué aucun régime local de changement d'usage — une absence vérifiée, pas un silence.
Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
34 communes du département majorent la part communale de la THRS (art. 1407 ter du CGI), dont 28 au taux maximal de 60 %. Exercice 2025, données DGFiP. Ce surcoût annuel s'ajoute à la fiscalité de l'activité : à intégrer au calcul de rentabilité.
| Commune | Majoration |
|---|---|
| Ahetze | 60 % |
| Ainhoa | 60 % |
| Anglet | 60 % |
| Arbonne | 60 % |
| Arcangues | 60 % |
| Ascain | 60 % |
| Bassussarry | 60 % |
| Bayonne | 60 % |
| Biarritz | 60 % |
| Bidarray | 60 % |
| Bidart | 60 % |
| Biriatou | 60 % |
| Ciboure | 60 % |
| Espelette | 60 % |
| Guéthary | 60 % |
| Halsou | 60 % |
| Hendaye | 60 % |
| Itxassou | 60 % |
| Jatxou | 60 % |
| Lahonce | 60 % |
| Mouguerre | 60 % |
| Saint-Jean-de-Luz | 60 % |
| Saint-Pée-sur-Nivelle | 60 % |
| Saint-Pierre-d'Irube | 60 % |
| Sare | 60 % |
| Uhart-Cize | 60 % |
| Urrugne | 60 % |
| Ustaritz | 60 % |
| Béost | 50 % |
| Villefranque | 30 % |
| Boucau | 20 % |
| Larressore | 20 % |
| Saint-Jean-Pied-de-Port | 20 % |
| Urcuit | 20 % |
Communes vérifiées, restées à 120 jours
Ces communes du département ont été contrôlées lors de notre recensement du 9 août 2026 : aucune délibération abaissant le plafond à 90 jours n'y a été identifiée.
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Fiches détaillées du département
Démarches pas à pas, compensation, quotas, sanctions et sources officielles :
Résidences secondaires dans les communes classées
Sur les 38 communes classées du département, la part de résidences secondaires et logements occasionnels va de 2,1 % (Mouguerre) à 55 % (Gère-Bélesten), pour une médiane départementale de 15,4 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 17,6 %. Recensement de la population INSEE, millésime 2023. 12 communes du département dépassent 20 % — l'ordre de grandeur du seuil au-delà duquel un plan local d'urbanisme peut réserver les logements neufs à la résidence principale.
| Commune | Résidences secondaires | Logements concernés |
|---|---|---|
| Gère-Bélesten | 55 % | 131 sur 238 |
| Guéthary | 52 % | 743 sur 1 429 |
| Louvie-Soubiron | 51,4 % | 72 sur 140 |
| Béost | 50,4 % | 126 sur 250 |
| Ciboure | 46,9 % | 3 017 sur 6 430 |
Les cinq parts les plus fortes du département. La part de chaque commune figure sur sa page, située parmi les communes de même taille — voir les cinq tranches nationales.
L'INSEE agrège sous une même catégorie les résidences secondaires et les logements occasionnels, et ne dit pas combien sont loués en meublé de tourisme. Une part élevée n'est pas une contrainte : cette section décrit un parc de logements, là où les autres rangent les communes selon ce qu'elles ont délibéré.
Taxe foncière des communes classées
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due chaque année, que le logement soit loué ou non : elle pèse sur la rentabilité avant même le premier voyageur. Sur les 38 communes classées du département, le taux global va de 23,43 % (Souraïde) à 43,12 % (Boucau), pour une médiane départementale de 31,04 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 37,91 %. Exercice 2025, données DGFiP, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
| Commune | Taux global | Part communale |
|---|---|---|
| Boucau | 43,12 % | 39 % |
| Bayonne | 38,01 % | 33,81 % |
| Mouguerre | 36,97 % | 32,85 % |
| Anglet | 35,76 % | 31,64 % |
| Hendaye | 35,35 % | 30,8 % |
Les cinq taux les plus élevés du département. Le taux de chaque commune figure sur sa page, situé par rapport aux communes de même taille.
Les 2 intercommunalités concernées
Le changement d'usage se délibère au niveau communal, mais l'instruction et le plan local d'urbanisme relèvent souvent de l'intercommunalité : savoir laquelle porte votre commune dit à quelle porte frapper.
- CA du Pays Basque — 35 communes classées, 267 316 habitants
- CC de la Vallée d'Ossau — 3 communes classées, 553 habitants
Les 38 communes du département classées en zone tendue
Chacune a sa page : classement au zonage, obligations applicables, majoration éventuelle de la taxe d'habitation et textes en vigueur.
- Ahetze 2 104 hab.
- Ainhoa ★ 672 hab.
- Anglet 43 271 hab.
- Arbonne 2 447 hab.
- Arcangues 3 657 hab.
- Ascain 4 658 hab.
- Bassussarry 3 414 hab.
- Bayonne 54 306 hab.
- Béost ★ 231 hab.
- Biarritz 26 206 hab.
- Bidarray ★ 693 hab.
- Bidart 7 689 hab.
- Biriatou 1 297 hab.
- Boucau 8 968 hab.
- Cambo-les-Bains 6 760 hab.
- Ciboure 5 951 hab.
- Espelette 2 155 hab.
- Gère-Bélesten ★ 189 hab.
- Guéthary 1 306 hab.
- Halsou 589 hab.
- Hendaye 18 102 hab.
- Itxassou ★ 2 248 hab.
- Jatxou 1 267 hab.
- Lahonce 2 740 hab.
- Larressore 2 163 hab.
- Louvie-Soubiron ★ 133 hab.
- Mouguerre 5 428 hab.
- Saint-Jean-de-Luz 14 857 hab.
- Saint-Jean-Pied-de-Port ★ 1 479 hab.
- Saint-Pée-sur-Nivelle ★ 7 264 hab.
- Saint-Pierre-d'Irube 5 900 hab.
- Sare ★ 2 763 hab.
- Souraïde ★ 1 472 hab.
- Uhart-Cize ★ 816 hab.
- Urcuit 3 047 hab.
- Urrugne 10 661 hab.
- Ustaritz 7 897 hab.
- Villefranque 3 069 hab.
★ également classée « zone touristique et tendue », ce qui ouvre à la commune des outils supplémentaires sur les meublés de tourisme.
La ville du département hors zonage qui a sa page
Cette commune n’est pas classée en zone tendue — elle ne peut donc pas majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires — mais la loi Le Meur lui ouvre le changement d'usage et le plafond de 90 jours comme à toutes les autres. C'est pourquoi sa situation est publiée ici :
Les 507 autres communes du département
Le socle national s'applique partout : déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement, 120 jours maximum pour la résidence principale, micro-BIC à 30 % pour un meublé non classé.
Ce que le classement change vraiment tient en une ligne : seule la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est réservée aux communes classées. Depuis la loi Le Meur, toute commune — classée ou non — peut soumettre les meublés de tourisme à une autorisation de changement d'usage et abaisser à 90 jours le plafond de la résidence principale, par délibération motivée.