Location courte durée à Neuilly-sur-Marne : la réglementation

Ce que le classement de Neuilly-sur-Marne change

Neuilly-sur-Marne figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Neuilly-sur-Marne le 8 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Neuilly-sur-Marne dispose d'un règlement de changement d'usage des locaux d'habitation, approuvé à l'unanimité par le conseil de territoire de Grand Paris Grand Est le 26 mars 2024 et exécutoire le 9 avril 2024. Sur l'ensemble du territoire communal, la location répétée d'un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile est soumise à autorisation préalable. Le régime est différencié : le loueur en nom propre obtient une autorisation temporaire sans compensation, plafonnée à trois logements et à dix ans, tandis que la personne morale, société civile immobilière comprise, doit compenser dès le premier logement. Les autorisations sont personnelles et incessibles ; elles sont instruites et délivrées par le maire de Neuilly-sur-Marne. Sur les quatorze communes de l'établissement public territorial, c'est la seule pour laquelle un tel règlement ait été approuvé au cours des séances du conseil de territoire de mars 2022 à juillet 2026. Régime applicable depuis le 9 avril 2024.

En nom propre : L'article 7 du règlement ouvre au loueur en nom propre une voie sans compensation, encadrée par quatre conditions cumulatives : le changement d'usage « peut être accordé au profit d'un demandeur en qualité de personne physique sans compensation » sous réserve d'une « autorisation pour une durée de cinq ans renouvelable une fois par décision express soit un maximum de 10 ans », d'une « autorisation pour trois logements maximum par personne physique », de ce que « la construction dans laquelle se situe le logement objet du changement d'usage doit avoir été livrée depuis plus de 5 ans », et de ce que la demande « ne devra pas conduire à ce que le nombre de logements transformés soit supérieur à 10 % du nombre de logements total par bâtiment ou par cage d'escalier pour toutes les constructions comprenant dix logements ou plus ». Dès que le seuil de trois logements est dépassé, la compensation redevient exigible pour le ou les logements excédentaires. L'autorisation est obtenue à titre personnel et cesse de produire ses effets lorsqu'il est mis fin à l'activité de location saisonnière ou à l'expiration du délai accordé (article 3).
En société : Le règlement distingue expressément les deux qualités et ferme aux personnes morales la voie temporaire sans compensation. L'article 7 subordonne le changement d'usage à compensation « pour le changement d'usage de tout logement au profit d'un demandeur en qualité de personne morale » et précise que « les SCI sont assimilées à des personnes morales ». Une société détenant un seul logement doit donc compenser, là où un particulier détenant trois logements ne le doit pas.
Nombre d'autorisations : Le règlement fixe trois contingents, tous rattachés à la voie sans compensation de l'article 7 : trois logements au plus par personne physique ; un plafond de 10 % de logements transformés par bâtiment ou par cage d'escalier pour les constructions comprenant dix logements ou plus ; une construction livrée depuis plus de cinq ans. Aucun contingent par secteur n'est institué, l'article 2 posant au contraire que « les règles s'appliquent de manière identique sur l'ensemble du territoire communal ». La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage, non déjà utilisés à ce titre, « de qualité et de surface équivalentes » et « situés dans la même commune », l'autorisation devant être publiée au fichier immobilier par le bénéficiaire (article 8). Cinq catégories sont exclues de tout changement d'usage : logements conventionnés, logements de fonction, logements de gardien, logements-foyers et logements frappés d'un arrêté d'insalubrité ou de péril (article 5).
Numéro d'enregistrement : L'obligation d'enregistrement a été instituée par la délibération n° DCM20231220 du conseil municipal du 20 décembre 2023, adoptée par 35 voix pour et 4 abstentions, télétransmise au contrôle de légalité, publiée et rendue exécutoire le 5 janvier 2024. Son article 4 approuve « la mise en place de la déclaration préalable soumise à enregistrement et numérotation pour toute location de courte durée d'un local meublé » et son article 5 en étend l'application « sur tout le territoire de la commune de Neuilly-sur-Marne ». La délibération retient que « cet enregistrement sera obligatoire à compter de la première nuitée de location » et que « cette déclaration préalable donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration ». L'article 9 du règlement territorial la reprend : toute location de courte durée d'un local meublé, « situé ou non dans la résidence principale du loueur, doit faire l'objet d'une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès du service compétent de la commune ». La démarche s'effectue par le téléservice Touriz, qui délivre le numéro immédiatement. La même délibération vise l'arrêté préfectoral n° 07-0367 du 6 février 2007 et la délibération du 9 juin 2023 instituant la taxe de séjour.

Actes lus à la source :

Vérifié le 8 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Instruction du 07/08/2026, prolongeant celle de Noisy-le-Grand du 02/08/2026 (même établissement public territorial). Le règlement a été trouvé par balayage des procès-verbaux du conseil de territoire, et non par les pages du site : grandparisgrandest.fr oppose un code 418 à toute requête sur ses pages HTML mais sert ses PDF sans restriction ; les schémas d'adresse ont donc été reconstitués et 39 fichiers, soit 2 292 pages, téléchargés. Le procès-verbal du 26 mars 2024 porte, pages 59 à 62, la délibération n° 16 et le détail du régime ; le règlement annexé, absent du site territorial, est publié en pièce jointe du téléservice communal Touriz sous son intitulé d'origine. Contre-lecture du 08/08/2026 : les sept adresses de l'axe 2 et les trois adresses d'actes rendent toutes un code 200 et pointent bien des documents, non des moteurs de recherche. Les trois actes ont été rouverts et relus intégralement, la délibération et la délibération municipale d'enregistrement étant numérisées sans couche texte et ayant été rendues à l'image puis lues page à page : le vote à l'unanimité, la composition de séance (79 membres en exercice, 41 présents, 19 pouvoirs), le visa de l'arrêté préfectoral n° 07-0367 du 6 février 2007, la mise en application immédiate et l'accusé de réception du 9 avril 2024 sont exacts, de même que le vote de 35 voix pour et 4 abstentions et le caractère exécutoire au 5 janvier 2024 de la délibération municipale. Trois corrections ont été apportées. Premièrement, la voie sans compensation de l'article 7 comporte quatre conditions cumulatives et non trois : le plafond de 10 % de logements transformés par bâtiment ou par cage d'escalier en est la quatrième, et non un contingent autonome comme le laissait entendre le premier rapport. Deuxièmement, la date d'entrée en vigueur retenue passe du 26 mars 2024 au 9 avril 2024 : la délibération décide certes une mise en application immédiate, mais elle n'est devenue exécutoire qu'à sa réception en préfecture et à son affichage, le 9 avril 2024, le règlement annexé n'ayant lui-même été télétransmis que le 16 avril 2024 ; la date de séance reste portée sur les actes. Troisièmement, l'obligation d'enregistrement est datée de son caractère exécutoire, le 5 janvier 2024, et non du jour de la séance. Le caractère unique du règlement dans le territoire a été reformulé pour ne pas dépasser ce que la fouille établit : il vaut pour les séances du conseil de territoire de mars 2022 à juillet 2026, seule période balayée. Cette exhaustivité a été recontrôlée par la contre-lecture : les huit ordres du jour numérisés sans couche texte des séances du 17 décembre 2024, 1er juillet 2025, 24 novembre 2025, 17 février 2026, 14 avril 2026, 19 mai 2026, 9 juin 2026 et 7 juillet 2026 ont été rendus à l'image et lus point par point, sans qu'aucun règlement de changement d'usage y figure. La note de synthèse du 26 mars 2024 annonce qu'« l'EPT Grand Paris Grand Est envisage en parallèle d'ouvrir la réflexion sur la création d'un règlement de changement d'usage à l'échelle du territoire, qui couvrirait l'ensemble des communes et serait approuvé ultérieurement », et le procès-verbal rapporte que « d'autres villes souhaitent également s'engager dans cette démarche » : ce règlement territorial n'a pas été adopté à ce jour. Deux signaux de veille sont à retenir : Zartoshte Bakhtiari, maire de Neuilly-sur-Marne et signataire de la délibération municipale d'enregistrement, préside l'établissement public territorial depuis avril 2026 ; et la ville met en ligne depuis le 20 mars 2026 le formulaire de demande de changement d'usage et son annexe d'engagement du propriétaire, tous deux téléchargés et lus.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Aucune majoration de THRS votée par Neuilly-sur-Marne à l'exercice 2025 (données DGFiP) : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique au taux normal. Une majoration de 5 à 60 % reste possible par délibération.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Neuilly-sur-Marne est de 37,41 % à l'exercice 2025, dont 36,7 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 48 % des 3 689 communes en zone tendue — Neuilly-sur-Marne est dans la moyenne des communes. La médiane des 238 communes de 20 000 à 49 999 habitants du référentiel est de 42,07 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.