Location courte durée à Thiais : la réglementation

Ce que le classement de Thiais change

Thiais figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Résidence principale : 120 jours par an

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.

Nous avons vérifié Thiais le 8 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Thiais soumet à autorisation préalable de changement d'usage la location en meublé de tourisme d'un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur, sous le règlement municipal approuvé par la délibération n° 2023/12/412 du conseil municipal du 21 décembre 2023. Le régime est différencié selon la qualité du demandeur : la personne physique obtient l'autorisation sans compensation, la personne morale doit compenser par un local de surface au moins équivalente situé sur le territoire communal et transformé en habitation. Dans les deux cas, le demandeur justifie d'une propriété du bien depuis au moins trois ans, produit l'accord écrit du syndic, et l'immeuble collectif ne peut compter plus de 20 % de logements changés d'usage en meublé de tourisme ni plus de 30 % de logements à usage modifié toutes natures confondues. Deux demandes au plus sont recevables par loueur et l'autorisation est consentie pour trois ans renouvelables. La résidence principale reste dispensée jusqu'à 120 jours de location par an. Régime applicable depuis le 21 décembre 2023.

En nom propre : Autorisation sans compensation, sous le titre même de l'article 4-2 du règlement : « Cas soumis à autorisation sans compensation lorsque le loueur est une personne physique ». Le loueur propriétaire « doit présenter un document attestant la propriété du bien depuis au moins 3 ans » ; s'il est locataire, il produit l'accord du propriétaire, lequel doit lui-même justifier de trois ans de propriété. Le loueur « doit disposer d'un accord écrit du syndic pour la location du local en tant que meublé de tourisme ». Dans un immeuble collectif, celui-ci « ne doit pas comprendre plus de 20 % de logements dont l'usage d'habitation est changé pour un usage de meublé de tourisme et 30 % de logements dont l'usage d'habitation est changé toutes natures d'usage confondues ». « Une personne physique peut déposer jusqu'à deux demandes de changement d'usage de locaux à condition que celles-ci portent sur deux adresses distinctes dans la ville. » L'autorisation « est consentie pour une période de trois ans renouvelables après dépôt d'une nouvelle demande ». Le changement d'usage est interdit pour les logements sociaux ou conventionnés, les logements de fonction, les logements de gardien et les logements-foyers (article 1er). Le dossier se dépose en mairie en trois exemplaires signés ; le silence gardé deux mois après réception d'un dossier complet vaut décision implicite d'acceptation (article 5).
En société : Autorisation subordonnée à compensation, sous le titre même de l'article 4-3 : « Cas soumis à autorisation avec compensation lorsque le loueur est une personne morale ». « Une compensation par un logement de surface au moins équivalente sur le territoire de la commune est requise. Il s'agit de proposer concomitamment au changement d'usage, un local d'habitation de superficie au moins équivalente en sollicitant un changement de destination pour un local situé sur le territoire communal dont l'usage n'était pas initialement l'habitation. » S'y ajoutent les mêmes exigences que pour la personne physique : trois ans de propriété, accord écrit du syndic, plafonds de 20 % et de 30 % par immeuble, autorisation de trois ans renouvelable après dépôt d'une nouvelle demande. Sur le nombre de demandes, l'acte et le site de la ville ne disent pas la même chose : le règlement écrit seulement qu'« une personne morale peut déposer jusqu'à deux demandes de changement d'usage de locaux pour un usage de meublé de tourisme », sans y ajouter la condition d'adresses distinctes qu'il impose à la personne physique, tandis que la page municipale « Meublés de tourisme et chambres d'hôtes » énonce pour la personne morale « 2 demandes possibles sur des adresses distinctes ». C'est le règlement qui fait droit ; la condition d'adresses distinctes n'y figure, pour le meublé de tourisme, qu'à l'article 4-2.
Nombre d'autorisations : Trois contingents. Dans un immeuble collectif, 20 % au plus des logements peuvent voir leur usage changé pour un usage de meublé de tourisme et 30 % au plus tous usages confondus, la décimale étant arrondie à l'unité supérieure ; ces deux plafonds sont repris à l'identique aux articles 4-2 et 4-3. Deux demandes au plus par loueur, personne physique comme personne morale, celles de la personne physique devant porter sur deux adresses distinctes dans la ville. S'y ajoute une condition d'ancienneté, et non un quota : le bien doit appartenir au demandeur, ou à son bailleur, depuis au moins trois ans.
Numéro d'enregistrement : Aucun numéro d'enregistrement institué. La déclaration du meublé de tourisme se fait par formulaire CERFA n° 14004, déposé en deux exemplaires à la direction de l'urbanisme et du développement territorial, dans les quinze jours suivant le début de la location (article R. 2333-51 du code général des collectivités territoriales). La page « Taxes de séjour », relue le 08/08/2026, ne décrit qu'un dispositif déclaratif de taxe de séjour — états déclaratifs détaillés et récapitulatifs déposés trois fois par an, en trésorerie d'Orly — sans téléprocédure d'enregistrement. Aucun portail de télédéclaration n'existe pour la commune : thiais.admin-touriz.fr et thiais.declaloc.fr ne résolvent pas.

Actes lus à la source :

Vérifié le 8 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Acte trouvé, téléchargé et lu en entier. Le règlement (cinq pages, extraction texte intégrale, aucune page scannée) est publié par la ville sur sa page « Meublés de tourisme et chambres d'hôtes » ; sa référence de délibération, absente du règlement lui-même, est donnée par le formulaire officiel de demande (« Délibération n° 2023/12/412 du conseil municipal du 21 décembre 2023 ») et corroborée par la liste des délibérations de la séance du 21 décembre 2023, point 35, adopté à l'unanimité. Le régime relève de la catégorie « différencié » au sens strict : voie personnelle sans compensation pour le loueur en nom propre, voie réelle avec compensation pour la personne morale, sous quotas d'immeuble identiques. Le règlement traite aussi, à ses articles 2 et 3, les changements d'usage autres que le meublé de tourisme (activités professionnelles à domicile), avec un plafond distinct de 30 % par immeuble et une durée de cinq ans renouvelable — à ne pas confondre avec les trois ans applicables au meublé de tourisme. Une réserve de compétence doit accompagner la publication : le règlement a été délibéré par le seul conseil municipal, alors que Thiais est membre de l'établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre, compétent en matière de plan local d'urbanisme intercommunal. Le précédent de L'Haÿ-les-Roses montre le circuit tenu pour régulier sur ce territoire : le conseil municipal instaure le régime (délibération du 14 décembre 2023), puis le conseil de territoire adopte le règlement (délibération n° 2024-03-12_3473 du 12 mars 2024, visant expressément la délibération communale). Aucun acte équivalent du conseil de territoire n'a été identifié pour Thiais. Contre-lecture du 08/08/2026 : les cinq URL ont été retestées sans cookie et rendent toutes 200 ; le règlement et le formulaire ont été retéléchargés et relus intégralement, et chaque condition rapportée est désormais adossée à une citation de l'acte ; la liste des délibérations du 21 décembre 2023 a été rouverte et le point 35 y a été vérifié mot à mot. Deux corrections ont été apportées. D'une part, l'écart entre le règlement et le site de la ville sur le nombre de demandes de la personne morale, que le rapport initial signalait en note mais que le champ publiable ne disait pas, est maintenant écrit dans le champ lui-même. D'autre part, la réserve de compétence ci-dessus, absente du rapport initial, a été ajoutée. Il a par ailleurs été vérifié qu'aucune délibération de l'EPT Grand-Orly Seine Bièvre ne vise Thiais : les seuls actes territoriaux de règlementation des meublés identifiés sont ceux d'Arcueil (n° 2024-03-12_3472) et de L'Haÿ-les-Roses (n° 2024-03-12_3473), l'ordre du jour du conseil de territoire du 16 décembre 2025 a été relu (soixante et onze points, C.1 à C.71, aucun sur le changement d'usage), et il n'existe pas de portail Touriz pour Thiais alors qu'Arcueil et L'Haÿ-les-Roses en ont un. Verdict maintenu en REGIME_ACTE.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Aucune majoration de THRS votée par Thiais à l'exercice 2025 (données DGFiP) : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique au taux normal. Une majoration de 5 à 60 % reste possible par délibération.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Thiais est de 28,67 % à l'exercice 2025, dont 27,82 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 17 % des 3 689 communes en zone tendue — Thiais est parmi les moins imposées du référentiel. La médiane des 238 communes de 20 000 à 49 999 habitants du référentiel est de 42,07 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.