Location courte durée à Vincennes : la réglementation

Ce que le classement de Vincennes change

Vincennes figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.

Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Résidence principale : 90 jours par an

Vincennes a abaissé le plafond de 120 à 90 jours par délibération, comme la loi Le Meur le permet aux communes en zone tendue. Louer sa résidence principale au-delà de 90 jours par an y est donc irrégulier.

Délibération du conseil de territoire de Paris Est Marne & Bois n° DC 2025-194 du 14 octobre 2025, adoptée par 82 voix pour, sans opposition ni abstention — approbation du règlement de changement d'usage modifié « intégrant la réduction de la durée maximale de location touristique des résidences principales de 120 jours à 90 jours maximum par an sur la commune de Vincennes », applicable au 1er novembre 2025 (AR préfecture n° 094-200057941-20251016-DC2025-194-DE du 16 octobre 2025) — applicable depuis le 1er novembre 2025.

Vérifié sur le site de la commune le 2 août 2026. Une commune peut délibérer à nouveau à tout moment.

Changement d'usage : faut-il une autorisation ?

Vincennes soumet à autorisation préalable de changement d'usage la location en meublé de tourisme hors résidence principale, depuis le 1er janvier 2022, sous un règlement territorial propre à la commune : un particulier obtient ses deux premiers biens sans compensation, le troisième exige une compensation — une société y est tenue dès le premier logement, comme à Paris. Depuis le 1er novembre 2025, le seuil de déclenchement pour la résidence principale est abaissé de 120 à 90 jours. Régime applicable depuis le 1er janvier 2022.

En nom propre : Deux premiers biens meublés de tourisme sans compensation ; à partir du troisième, compensation obligatoire — transformation concomitante en habitation d'un local d'un autre usage, de qualité et de surface équivalentes, dans la commune. Conditions communes à toute demande : accord formel du syndic, immeuble comptant au plus 30 % de locations de courte durée, exclusion des résidences étudiantes et pour personnes âgées. L'autorisation vaut deux ans, renouvelable. La résidence principale est dispensée jusqu'à 90 jours par an depuis le 1er novembre 2025 — 120 jours auparavant.
En société : Compensation dès le premier logement, quel que soit le statut — SARL, SCI ou autre : le bien sorti du marché locatif doit être remplacé par un équivalent remis en location longue durée sur la commune.
Nombre d'autorisations : Pas de contingent par propriétaire côté particuliers avant le seuil de compensation du troisième bien, mais un plafond par immeuble : 30 % de locations de courte durée au plus. En avril 2025, la ville comptait 962 déclarations actives, dont environ 30 % au-delà du seuil avec autorisation de changement d'usage — 1,08 % du parc vincennois.
Numéro d'enregistrement : Déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement à porter sur les annonces — la ville l'exige pour toute location saisonnière. Le numéro d'enregistrement national (NER) attendu au dernier trimestre 2026 prendra le relais du guichet local.

Actes lus à la source :

Vérifié le 2 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Le régime est territorial — c'est le conseil de territoire Paris Est Marne & Bois, compétent pour le changement d'usage, qui délibère pour Vincennes — mais taillé pour la commune, la seule du territoire à appliquer la compensation. Les deux extraits territoriaux sont des scans lus à l'œil ; le règlement annexé à la DC 2021-144 n'est pas joint à l'extrait publié : les modalités fines — seuil du troisième bien, plafond de 30 % par immeuble, autorisation de deux ans — sont établies par la page communale et par la réponse du premier adjoint portée au procès-verbal du 9 avril 2025, lu en entier. Confirmez-les en mairie avant un projet. Le registre complet des séances (2014-2026) est accessible par le jeu de données open data de la ville, découvert sur la page « au dernier conseil municipal » fournie par l'abonné — les quarante-quatre procès-verbaux de 2017 à 2025 ont été balayés : aucune délibération municipale sur les meublés, tout passe par le territoire.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Vincennes applique une majoration de la THRS de 40 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.

Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Vincennes est de 34,89 % à l'exercice 2025, dont 34,18 % votés par la commune (données DGFiP).

Ce taux est plus élevé que celui de 39 % des 3 689 communes en zone tendue — Vincennes est dans la moyenne des communes. La médiane des 238 communes de 20 000 à 49 999 habitants du référentiel est de 42,07 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.

Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.