Ce que le classement de Fontenay-sous-Bois change
Fontenay-sous-Bois figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 90 jours par an
Fontenay-sous-Bois a abaissé le plafond de 120 à 90 jours par délibération, comme la loi Le Meur le permet aux communes en zone tendue. Louer sa résidence principale au-delà de 90 jours par an y est donc irrégulier.
Délibération n° 2025-06-37-H du 19 juin 2025, adoptée à l’unanimité (abaissement de la durée maximale de location des meublés de tourisme de 120 à 90 jours par an pour les résidences principales) — applicable depuis le 1er septembre 2025.
Vérifié sur le site de la commune le 31 juillet 2026. Une commune peut délibérer à nouveau à tout moment.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
Fontenay-sous-Bois soumet à autorisation de changement d'usage avec compensation dès le premier bien, en nom propre comme en société, la location en meublé de tourisme de toute résidence secondaire : partie communale ajoutée au règlement territorial de Paris Est Marne & Bois par la délibération DC 2025-18 du 11 février 2025, applicable au 1er mai 2025. Régime applicable depuis le 1er mai 2025.
- En nom propre : Compensation demandée « en prérequis de l'autorisation de changement d'usage », dès le premier bien : transformation d'un local équivalent, dans le périmètre de la commune, qui n'était pas destiné à la location en logement à l'année. La résidence principale est dispensée jusqu'à 90 jours de location par an — plafond abaissé par la délibération municipale 2025-06-37-H (voir l'axe 1).
- En société : Même exigence : la ville écrit que le principe s'applique dès le premier bien aux personnes physiques comme aux personnes morales.
- Nombre d'autorisations : Pas de contingent en nombre publié : c'est la compensation dès le premier bien qui contient le parc.
- Numéro d'enregistrement : Numéro d'enregistrement obligatoire, délivré via Déclaloc (declaloc.fr) depuis le 1er mai 2025 ; le numéro doit figurer sur toute annonce.
Acte lu à la source :
Vérifié le 2 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Acte trouvé et lu le 02/08/2026 (trois pages scannées, rendues en images et lues à l'œil) au registre 2025 de l'établissement public territorial ; la ville en héberge une copie et décrit le régime — compensation en prérequis, local équivalent dans le périmètre communal, dès le premier bien pour personnes physiques et morales — sur sa page « Meublés de tourisme et chambres d'hôtes ». Le règlement territorial n'a de parties communales que pour Vincennes (2021), Charenton (2024) et Fontenay (2025) : registre du territoire balayé de 2016 à 2026.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Fontenay-sous-Bois applique une majoration de la THRS de 60 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Fontenay-sous-Bois est de 40,69 % à l'exercice 2025, dont 39,98 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 61 % des 3 689 communes en zone tendue — Fontenay-sous-Bois est dans la moyenne des communes. La médiane des 69 communes de 50 000 à 99 999 habitants du référentiel est de 40,58 %.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.