Ce que le classement d’Alfortville change
Alfortville figure parmi les 3 689 communes classées « zone tendue » par le Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce classement ne crée aucune obligation par lui-même : il ouvre à la commune des outils de régulation qu'elle est libre d'activer, ou non, par délibération.
- Elle a soumis le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme à autorisation préalable — voir le détail ci-dessous.
- Elle peut abaisser de 120 à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale.
- Elle peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Résidence principale : 120 jours par an
Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, sauf délibération de la commune abaissant ce plafond à 90 jours.
Nous avons vérifié Alfortville le 8 août 2026 : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée. Une commune peut délibérer à tout moment — vérifiez en mairie avant de vous engager.
Changement d'usage : faut-il une autorisation ?
À Alfortville, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable de changement d'usage : c'est la délibération de son territoire qui l'exige, non la loi seule — depuis la loi du 19 novembre 2024, l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'impose plus l'autorisation nulle part, il permet seulement à l'organe délibérant de l'instituer. Les conditions de délivrance ont été fixées par le conseil de territoire de Grand Paris Sud Est Avenir, qui a institué le 19 juin 2019, par la délibération n° CT2019.3/055, un régime d'autorisation temporaire valable sur l'ensemble du territoire : l'autorisation est accordée pour deux ans, dans la limite de deux autorisations par loueur, et sans aucune compensation. Le texte réserve expressément ce régime à la personne physique et n'y soumet que les résidences secondaires ; l'instruction revient à la commune. Alfortville n'a pas institué le numéro d'enregistrement des meublés de tourisme. Régime applicable depuis le 1er juillet 2019.
- En nom propre : Le régime est réservé à la personne physique. L'article 1er de la délibération « INSTAURE sur le territoire de GPSEA un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ». L'article 2 en fixe les conditions : « L'autorisation temporaire sera accordée pour une durée de 2 ans » ; « Le maximum d'autorisation accordée est de 2 par loueur » ; « Le demandeur devra déclarer sur l'honneur que le logement respecte les exigences mentionnées à l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation relatives aux logements décents » ; « Dans le cas particulier où le logement se trouve en copropriété, le demandeur devra attester sur l'honneur que le règlement de copropriété ne s'oppose pas au changement d'usage sollicité » ; « Dans le cas particulier où le demandeur est locataire, il devra obtenir l'accord écrit de son bailleur ». Aucune compensation n'est exigée, à aucun palier. Le champ est limité aux résidences secondaires : le texte considère « que seules les résidences secondaires sont soumises à ce régime ». La notice du formulaire communal ajoute que « l'autorisation ne peut être sollicitée que pour une durée maximale de 2 ans » et que « le silence gardé pendant une durée de 2 mois à compter de la réception du dossier complet vaut décision implicite d'acceptation ». Aucun renouvellement exprès n'est organisé par la délibération ; le formulaire demande néanmoins s'il s'agit d'une première demande, ce qui suppose que des demandes successives sont reçues. Le dépôt est indiqué à deux endroits différents par la commune : la page municipale renvoie au service de l'Atelier urbain, 1 place François-Mitterrand, tandis que le formulaire porte « Dossier à envoyer à : Commune d'Alfortville, Direction des Finances ».
- En société : Une société ou une société civile immobilière est soumise à l'autorisation de changement d'usage comme un particulier : la délibération vise le local et son usage, non la qualité de son propriétaire. C'est pourquoi le formulaire de demande diffusé par la ville comporte une rubrique « Adresse personnelle / siège social (si personne morale) ». Ce qui lui est fermé, c'est le régime allégé : l'article 1er de la délibération de 2019 réserve l'autorisation TEMPORAIRE à « une personne physique », reprenant la rédaction que l'article L. 631-7-1 A du même code avait alors — la loi du 19 novembre 2024 l'a depuis étendue aux personnes morales, mais Grand Paris Sud Est Avenir n'a pas modifié son acte. Une société relève donc de l'autorisation de droit commun, pour laquelle le territoire n'a fixé ni conditions de délivrance, ni durée, ni compensation. En pratique, sa demande est instruite par la commune sans grille publiée : c'est une incertitude, et elle se traite en amont d'un achat plutôt qu'après.
- Nombre d'autorisations : Deux autorisations au maximum par loueur, chacune d'une durée de deux ans. La délibération ne fixe aucun plafond de surface par immeuble, aucun contingent par secteur, et n'exige aucune compensation.
- Numéro d'enregistrement : Aucun numéro d'enregistrement. La page municipale « Démarches / Déclarer son meublé de tourisme » écrit : « À ce jour Alfortville n'impose pas l'obligation de numéro d'enregistrement à publier dans chaque annonce de location sur résidence principale ou secondaire. » Le balayage intégral du registre municipal 2022-2026 ne fait apparaître aucune délibération instituant la déclaration préalable soumise à enregistrement, et un courriel des services de Grand Paris Sud Est Avenir du 19 septembre 2019, annexé au dossier publié par la ville, relevait déjà qu'« à ma connaissance, la commune d'Alfortville n'a pas encore délibéré pour instituer cette déclaration préalable ». Seule demeure la déclaration simple par formulaire Cerfa 14004*04, obligatoire pour tout meublé qui n'est pas la résidence principale du loueur, sous peine d'une contravention pouvant aller jusqu'à 450 €.
Acte lu à la source :
Vérifié le 8 août 2026 sur les actes publiés par la commune. Un règlement de changement d'usage se modifie par délibération : confirmez les modalités en mairie avant de déposer votre demande. Actes trouvés, téléchargés et lus en entier le 7 août 2026, dans deux versions concordantes : celle que la ville d'Alfortville met en ligne (PDF scanné de dix-huit pages, sans couche texte, lu en images) et celle du recueil des actes administratifs n° 17 de Grand Paris Sud Est Avenir (194 pages, couche texte exploitable, délibération aux pages 13 à 17). La page municipale « Démarches / Déclarer son meublé de tourisme » sert de fil : elle écrit que « la ville d'Alfortville est concernée par cette demande d'autorisation préalable à la location d'un meublé de tourisme puisque celle-ci se situe dans un département de Petite Couronne comme le prévoit l'article L.631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation » et que « les conditions de délivrance de cette autorisation ont été fixées par une délibération territoriale de Grand Paris Sud Est Avenir (GPSEA), prise le 19 juin 2019, instaurant un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » ; elle reproduit ensuite les cinq conditions de l'article 2 et précise que « cette demande d'autorisation de changement d'usage ne concerne que les résidences secondaires ». Le dossier publié comprend le courriel du Territoire à la ville du 19 septembre 2019 : « Plusieurs communes, dont la commune d'Alfortville, ont sollicité l'institution, par le Territoire, d'un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage […]. Ainsi, par délibération du conseil de territoire n°CT2019.3/055 du 19 juin 2019, ci-jointe, le Territoire a institué ce régime d'autorisation temporaire de changement d'usage de locaux, dont l'instruction revient aux communes. » Le formulaire communal, téléchargé et lu (quatre pages avec annexes), est pris « en application des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de la délibération du conseil de territoire […] n°CT2019.3/055 du 19 juin 2019 ». Recherche d'un acte territorial plus récent : publiact.fr/company/1325, où GPSEA publie ses actes depuis le 7 juillet 2023, répond 403 (Cloudflare) ; le registre municipal d'Alfortville, balayé intégralement sur 2022-2026, ne porte aucune trace d'un régime plus récent. La délibération de 2019 est donc l'acte en vigueur, exécutoire depuis sa réception en préfecture le 1er juillet 2019. Contre-lecture du 8 août 2026 : toutes les URL ont été retestées ; quatre répondent 200 et sont conservées. Correction apportée : l'URL du recueil des actes administratifs n° 17 de GPSEA (sudestavenir.fr/wp-content/uploads/2019/07/raa-n17-avrl-juillet-2019.pdf) ne répond plus — le domaine ferme la connexion TLS (code 000 en https, en http1.1, en TLS 1.2, avec et sans navigateur simulé, sur quatre tentatives) ; elle est retirée de la liste des sources et de la liste des actes, la délibération restant appuyée sur l'exemplaire publié par la ville d'Alfortville, testé 200. Le fichier du recueil, téléchargé la veille, a néanmoins été relu à la contre-lecture : sa couche texte restitue mot à mot l'objet, les visas, les considérants, les articles 1er et 2, le vote de 57 voix pour et l'accusé de réception préfectoral du 1er juillet 2019, ce qui confirme intégralement les citations du rapport. Deuxième correction : le rapport écrivait que « la délibération ne distingue pas les personnes morales », ce qui contredit sa propre citation de l'article 1er ; le texte réserve au contraire expressément le régime à la personne physique, et la fiche le dit désormais. Troisième correction : le rapport indiquait le seul service de l'Atelier urbain comme lieu de dépôt, alors que le formulaire porte « Direction des Finances » ; les deux indications, contradictoires entre elles, sont désormais rapportées. Le formulaire a par ailleurs été relu en entier et la mention du silence valant acceptation au bout de deux mois y est bien présente. Champ « personne morale » réécrit le 08/08/2026 : il énonçait en creux ce qu'il faut affirmer. La règle du recensement est désormais que ce champ réponde à deux questions dans cet ordre — une société est-elle soumise à l'autorisation, et à quelles conditions — plutôt que de décrire ce que le texte ne dit pas.
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Alfortville applique une majoration de la THRS de 40 % sur la part communale (exercice 2025, données DGFiP). À intégrer au calcul de rentabilité d'une résidence secondaire louée en courte durée.
Un dégrèvement total reste possible, sans être acquis. La THRS est due par celui qui a « la disposition ou la jouissance » du logement meublé (article 1408 du CGI). Confier les clés à une agence de location ne l'en prive pas — la doctrine fiscale le dit expressément ↗ — et un changement de destination en commercial n'y change rien non plus : l'imposition résulte de l'affectation du local meublé à l'habitation ↗, appréciée en fait. Déléguer la gestion ne suffit donc pas : sortir du champ suppose de ne plus pouvoir disposer du logement, et cela se joue dans la rédaction du contrat. Aucune garantie ne peut être donnée sur ce point : l'appréciation appartient au centre des impôts dont dépend le bien. Le contrat de prestations de services de conciergerie sans carte G rédigé par Maître Bougeard ↗
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Le taux global de taxe foncière sur le bâti publié par la DGFiP pour Alfortville est de 38,28 % à l'exercice 2025, dont 37,57 % votés par la commune (données DGFiP).
Ce taux est plus élevé que celui de 51 % des 3 689 communes en zone tendue — Alfortville est dans la moyenne des communes. La médiane des 238 communes de 20 000 à 49 999 habitants du référentiel est de 42,07 % : un avantage récurrent pour la rentabilité.
Le taux global agrège la commune, l'intercommunalité, les syndicats et les taxes spéciales, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il ne suffit pas à prévoir le montant en euros : celui-ci dépend aussi de la base cadastrale du bien et de ses éventuelles exonérations. En période de convergence fiscale liée à une commune nouvelle ou à une restructuration intercommunale, le taux publié peut temporairement différer de celui figurant sur l'avis d'imposition.