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Réglementation · Alpes-Maritimes

Location courte durée en Alpes-Maritimes : quelles communes sont réglementées ?

(Par Maître Dimitri Bougeard & son IA)

151 des 163 communes du département (Provence-Alpes-Côte d'Azur) sont classées en zone tendue, soit 1 114 809 habitants : leurs maires peuvent y réguler les meublés de tourisme. 91 portent aussi le classement « zone touristique et tendue », qui ouvre des outils supplémentaires sur les meublés de tourisme. 64 y majorent la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (jusqu'à 60 %). 6 aont abaissé à 90 jours le plafond de location de la résidence principale.

151Communes en zone tendue64Majorent la THRS6À 90 jours

Communes passées à 90 jours pour la résidence principale

Sans délibération, une résidence principale se loue jusqu'à 120 jours par an. Ces communes ont voté l'abaissement permis par la loi Le Meur :

  • Antibes — délibéré le 23 mai 2025, en vigueur depuis le 1er juillet 2025 —
  • Beausoleil — délibéré le 19 décembre 2024, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 —
  • Contes — délibéré le 5 juin 2026, en vigueur depuis le 1er juillet 2026 —
  • Roquebrune-Cap-Martin — délibéré le 25 février 2025, en vigueur depuis le 6 mars 2025 —
  • Valbonne — délibéré le 19 juin 2025, en vigueur depuis le 26 juin 2025 —
  • Villeneuve-Loubet — délibéré le 20 mars 2025, en vigueur depuis le 24 mars 2025 —

Communes exigeant une autorisation de changement d'usage

Louer un logement qui n'est pas votre résidence principale y suppose une autorisation préalable de la commune :

  • Bendejun — à vérifier — absence de régime signalée
  • Breil-sur-Roya — à vérifier — absence de régime signalée
  • Cagnes-sur-Mer — à vérifier — absence de régime signalée
  • Levens — à vérifier — absence de régime signalée
  • Mandelieu-la-Napoule — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
  • Menton — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
  • Nice — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
  • Peille — à vérifier — absence de régime signalée
  • Peillon — à vérifier — absence de régime signalée
  • Roquebrune-Cap-Martin — autorisation temporaire, sans compensation — vérifié sur actes
  • Saint-Laurent-du-Var — à vérifier — absence de régime signalée
  • Valbonne — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
  • Villefranche-sur-Mer — temporaire en nom propre, compensation en société — vérifié sur actes
  • Villeneuve-Loubet — autorisation exigée, conditions non publiées — obligation établie, modalités non lues

Une commune marquée « à vérifier » nous a été rapportée comme réglementée, sans que nous ayons pu le confirmer dans un acte de la commune. Prenez-la pour une alerte, pas pour un fait : demandez à la mairie avant d'acheter.

À l'inverse, Cannes et Contes n'ont institué aucun régime local de changement d'usage — une absence vérifiée, pas un silence.

Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

64 communes du département majorent la part communale de la THRS (art. 1407 ter du CGI), dont 26 au taux maximal de 60 %. Exercice 2025, données DGFiP. Ce surcoût annuel s'ajoute à la fiscalité de l'activité : à intégrer au calcul de rentabilité.

CommuneMajoration
Beaulieu-sur-Mer60 %
Beausoleil60 %
Cantaron60 %
Cap-d'Ail60 %
Châteauneuf-Grasse60 %
La Gaude60 %
La Trinité60 %
La Turbie60 %
Le Cannet60 %
Le Rouret60 %
Menton60 %
Mouans-Sartoux60 %
Nice60 %
Pégomas60 %
Peymeinade60 %
Roquebrune-Cap-Martin60 %
Roquefort-les-Pins60 %
Saint-Cézaire-sur-Siagne60 %
Saint-Jeannet60 %
Saint-Laurent-du-Var60 %
Tourrettes-sur-Loup60 %
Valbonne60 %
Vallauris60 %
Vence60 %
Villefranche-sur-Mer60 %
Villeneuve-Loubet60 %
Antibes50 %
Castellar50 %
Mandelieu-la-Napoule50 %
Saint-Étienne-de-Tinée50 %
Cabris40 %
Contes40 %
Le Bar-sur-Loup40 %
Le Tignet40 %
Saint-Jean-Cap-Ferrat40 %
Saint-Paul-de-Vence40 %
Saint-Vallier-de-Thiey40 %
Spéracèdes40 %
Théoule-sur-Mer40 %
Auribeau-sur-Siagne30 %
Èze30 %
La Tour30 %
Opio30 %
Touët-de-l'Escarène30 %
Valdeblore30 %
Berre-les-Alpes20 %
Biot20 %
Cagnes-sur-Mer20 %
Carros20 %
Drap20 %
Escragnolles20 %
Falicon20 %
Gorbio20 %
Grasse20 %
Isola20 %
La Colle-sur-Loup20 %
La Roquette-sur-Siagne20 %
Mougins20 %
Saint-André-de-la-Roche20 %
Sainte-Agnès20 %
Castillon17 %
Le Broc10 %
Coursegoules5 %
Roquestéron5 %

Communes vérifiées, restées à 120 jours

Ces communes du département ont été contrôlées lors de notre recensement du 9 août 2026 : aucune délibération abaissant le plafond à 90 jours n'y a été identifiée.

Aspremont · Auribeau-sur-Siagne · Beaulieu-sur-Mer · Bendejun · Biot · Bouyon · Breil-sur-Roya · Cagnes-sur-Mer · Caille · Cannes · Carros · Cipières · Colomars · Falicon · Gorbio · Grasse · Isola · La Colle-sur-Loup · La Gaude · La Roquette-sur-Siagne · La Trinité · Le Bar-sur-Loup · Le Cannet · Le Rouret · Le Tignet · Les Ferres · Levens · Mandelieu-la-Napoule · Menton · Mouans-Sartoux · Mougins · Nice · Pégomas · Peille · Peillon · Peymeinade · Roquefort-les-Pins · Saint-Cézaire-sur-Siagne · Saint-Étienne-de-Tinée · Saint-Laurent-du-Var · Saint-Paul-de-Vence · Saint-Vallier-de-Thiey · Séranon · Spéracèdes · Théoule-sur-Mer · Tourrettes-sur-Loup · Vallauris · Vence · Villefranche-sur-Mer

Fiches détaillées du département

Démarches pas à pas, compensation, quotas, sanctions et sources officielles :

Résidences secondaires dans les communes classées

Sur les 151 communes classées du département, la part de résidences secondaires et logements occasionnels va de 0,9 % (Saint-André-de-la-Roche) à 88,9 % (Isola), pour une médiane départementale de 30,2 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 17,6 %. Recensement de la population INSEE, millésime 2023. 95 communes du département dépassent 20 % — l'ordre de grandeur du seuil au-delà duquel un plan local d'urbanisme peut réserver les logements neufs à la résidence principale.

CommuneRésidences secondairesLogements concernés
Isola88,9 %3 056 sur 3 439
Saint-Étienne-de-Tinée82,2 %3 817 sur 4 644
Roubion79,7 %321 sur 403
Péone79,4 %2 123 sur 2 675
Beuil79 %902 sur 1 142

Les cinq parts les plus fortes du département. La part de chaque commune figure sur sa page, située parmi les communes de même taille — voir les cinq tranches nationales.

L'INSEE agrège sous une même catégorie les résidences secondaires et les logements occasionnels, et ne dit pas combien sont loués en meublé de tourisme. Une part élevée n'est pas une contrainte : cette section décrit un parc de logements, là où les autres rangent les communes selon ce qu'elles ont délibéré.

Taxe foncière des communes classées

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due chaque année, que le logement soit loué ou non : elle pèse sur la rentabilité avant même le premier voyageur. Sur les 151 communes classées du département, le taux global va de 14,81 % (Bézaudun-les-Alpes) à 54,13 % (La Trinité), pour une médiane départementale de 27,36 %. La médiane des 3 689 communes classées de France est de 37,91 %. Exercice 2025, données DGFiP, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

CommuneTaux globalPart communale
La Trinité54,13 %47 %
Ilonse47,51 %40,16 %
Beausoleil43,54 %37,95 %
Tournefort43,32 %35,62 %
Roure42,64 %35,51 %

Les cinq taux les plus élevés du département. Le taux de chaque commune figure sur sa page, situé par rapport aux communes de même taille.

Les 7 intercommunalités concernées

Le changement d'usage se délibère au niveau communal, mais l'instruction et le plan local d'urbanisme relèvent souvent de l'intercommunalité : savoir laquelle porte votre commune dit à quelle porte frapper.

  • Métropole Nice Côte d'Azur — 48 communes classées, 568 538 habitants
  • CC Alpes d'Azur — 31 communes classées, 9 599 habitants
  • CA de Sophia Antipolis — 24 communes classées, 186 753 habitants
  • CA du Pays de Grasse — 23 communes classées, 104 920 habitants
  • CA de la Riviera Française — 11 communes classées, 68 468 habitants
  • CC du Pays des Paillons — 9 communes classées, 17 344 habitants
  • CA Cannes Pays de Lérins — 5 communes classées, 159 187 habitants

Les 151 communes du département classées en zone tendue

Chacune a sa page : classement au zonage, obligations applicables, majoration éventuelle de la taxe d'habitation et textes en vigueur.

★ également classée « zone touristique et tendue », ce qui ouvre à la commune des outils supplémentaires sur les meublés de tourisme.

Les 12 autres communes du département

Le socle national s'applique partout : déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement, 120 jours maximum pour la résidence principale, micro-BIC à 30 % pour un meublé non classé.

Ce que le classement change vraiment tient en une ligne : seule la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est réservée aux communes classées. Depuis la loi Le Meur, toute commune — classée ou non — peut soumettre les meublés de tourisme à une autorisation de changement d'usage et abaisser à 90 jours le plafond de la résidence principale, par délibération motivée.

Vérifier la situation exacte d'une commune →

Sources

Zonage tendu : jeu de données « Liste des communes selon le zonage TLV » (Ministère de la Transition écologique), mis en cohérence avec Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025; à compter du 1er janvier 2027, la même liste est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 pour la taxe qui remplace la TLV. Majorations de THRS et taxe foncière : jeu « Fiscalité locale des particuliers » (DGFiP), exercice 2025. Population et intercommunalité : référentiel INSEE via l'API Découpage administratif. Plafonds de jours et règlements de changement d'usage : délibérations et pages officielles des communes, recensement du 9 août 2026.

Informations documentaires, sans valeur de conseil juridique personnalisé. Les règles locales évoluent : vérifiez auprès de la mairie avant tout projet.